REITy jsou mezi investory extrémně populární. Některé mají ale oproti konkurenci něco malinko navíc. Vysokou dividendu, diverzifikované portfolio a nebo třeba exkluzivní lokace a klientelu. A je ještě lepší, když mají všechno jmenované!

Naše dnešní společnost disponuje tímto vším a investorům nabídne ještě několik dalších bonusů.

Boston Properties, Inc. neboli $BXP  je REIT, který vlastní, provozuje a investuje do kancelářských a komerčních nemovitostí s vysokou přidanou hodnotou, především v Bostonu, New Yorku, San Francisku a Washingtonu, DC. Společnost byla založena  v roce 1970 a je jedním z největších REITů v USA. BXP vlastní a provozuje v 192 nemovitostí s celkovou plochou přes 54 milionů čtverečních stop.

Portfolio BXP jasně demonstruje její zaměření na vysoce kvalitní nemovitosti vůdčí třídy ve svých cílových trzích. Z více než 190 nemovitostí společnosti je zhruba 75% A třídy. Lokace jako je Cambridge, Back Bay a Penn Plaza také zvyšují hodnotu portfolia. BXP drží průměrně ve vlastnictví každou ze svých nemovitostí 16 let. To svědčí o dlouhodobé vizi a strategii společnosti.

Sektor a konkurence

Společnost BXP podniká v realitním sektoru, přesněji v odvětví komerčních realit. Odvětví realitních REITů je velmi rozsáhlé a zahrnuje nemovitosti od obchodních center po průmyslové areály. BXP se zaměřuje zejména na kancelářské a komerční nemovitosti vysoké kvality ve městech Boston, New York, San Francisco a Washingtonu.

Konkurence v tomto segmentu je poměrně vysoká, neboť se jedná o atraktivní trhy s vysokou přidanou hodnotou. Mezi hlavní konkurenty BXP patří:

• Vornado Realty Trust $VNO  - realitní REIT s portfoliem kancelářských a komerčních nemovitostí zejména v New Yorku.

• Kilroy Realty Corporation $KRC  - REIT zaměřený na kancelářské a průmyslové nemovitosti v Kalifornii, zejména v San Francisku, Los Angeles a San Diegu.

• Hudson Pacific Properties $HPP - REIT vlastnící především kancelářské nemovitosti ve městech v Kalifornii a ve Washingtonu

Konkurence je silná zejména ve své schopnosti získávat kvalitní lokace a investiční příležitosti, udržovat vysokou obsazenost a nabízet atraktivní služby pro nájemce. To vše silně ovlivňuje schopnost společností v tomto sektoru generovat prosperující výsledky.

Riziko kancelářských REITů

Důležité je zmínit také všeobecné riziko pro kancelářské REITy, o kterém se v poslední době hodně hovoří. To má několik bodů.

Mezi hlavní rizika kancelářských REITů v roce 2023 patří zpomalení ekonomiky, lidé zůstávající na HO, vysoké sazby, zvyšující se náklady a rostoucí konkurence.

Zpomalení ekonomiky nebo recese by snížily poptávku po kancelářích a vedly by k rychlejšímu růstu neobsazenosti. To by kladlo nároky na REITy, aby udržely své nájemce a tržby.

S rozšiřováním možností práce z domova hrozí, že firmy budou potřebovat méně kancelářské plochy. A to se také ukazuje. Centrální banky zvyšují sazby, aby brzdily inflaci. To zvyšuje náklady na dluh pro REITy a komplikuje jejich akvizice nemovitostí.

Těžké makroekonomické podmínky také ovlivňují nájemce, kteří s mohou opožďovat s platbami nájemného. Dobře se o tom přesvědčil třeba extrémně oblíbený $MPW, o kterém jsme tu také mnohé napsali.

Aktuální situace

Už jsme psal o tom, že společnost vlastní nemovitosti ve velmi lukrativních oblastech. Nyní tedy víme, že z hlediska umístění je REIT v pořádku. Také jsem ale psal o tom, že nájemci mohou být problémem. Zejména v této náročné situaci.

Nájemce BXp lze rozdělit do sektorů. Největší váhu mají technologické sektory s 21 %, následují právní služby s 19 % a finanční služby se 17 %.

Společnost má dlouhý WAULT přes 7,5 roku, což znamená, že ani krátkodobá poptávka nebude mít velký vliv na jejich obsazenost.

WAULT neboli Weighted Average Unexpired Lease Term je metrika, která vyjadřuje průměrnou zbývající dobu nájemních smluv u nemovitostí či portfolia nemovitostí, váženou plochou nájemních smluv. Spočítá se tak, že se nejprve vypočte zbývající doba každé nájemní smlouvy, přiřadí se jí váha podle pronajaté plochy a vynásobí se. 

WAULT poskytuje užitečný obraz o stabilitě a predikovatelnosti cash flow z nájemného. Delší WAULT signalizuje stabilnější příjmy z nájmu v delším časovém horizontu. Naopak nižší WAULT může naznačovat vyšší fluktuaci nájemců a riziko vypršení smluv.

WAULT se obvykle počítá pro celá portfolia nemovitostí, aby umožnil jejich lepší porovnání z hlediska stability příjmů z nájmu. Poskytuje tak potenciálním investorům užitečnou informaci o nemovitostech či portfoliu.

Na druhou stranu - jejich obsazenost nyní není tak vysoká jako dříve. Boston je jejich domovským trhem a je to také trh, který si vede nejlépe s obsazeností 93 %. Zbytek jejich trhů si však nevede tak dobře s průměrnou obsazeností kolem 85 %.

Společnost pronajímá své prostory některým z největších společností na světě, takže obavy nevzbuzuje solventnost nájemců, ale spíše budoucí poptávka po prostorách.

Vedení společnosti očekává 5% pokles FFO . Očekává se, že obsazenost i nájemné zůstanou v tomto roce zhruba na stejné úrovni. To není příliš důvodů k radosti, alespoň ne v nejbližší době.

Budoucí růst po roce 2023 bude pravděpodobně tažen novými projekty. Společnost má v příštích 2 až 3 letech v plánu dokončit silnou výstavbu 4 milionů metrů čtverečních prostor. 52 % připravovaných prostor již bylo předem pronajato, což ukazuje, že poptávka po nových prostorách existuje.

Dividenda

Dividenda BXP činí velice hezkých 8,11 %. Bohužel payout je na 107 %.

Ačkoli výplata zůstává v posledních několika letech fixní, současné provozní prostředí vybízí ke skepsi, zda je rozumné zachovat dividendu v současné podobě. Ročně společnost BXP vynakládá na dividendu přibližně 680 milionů dolarů. A to tvoří payout větší než volné toky.

Při střednědobém horizontu kolem 7,15 USD/akcii existuje dostatečné pokrytí prostřednictvím FFO. Kromě toho mají k dispozici dostatek prostředků, aby tento požadavek splnili. Jejich rozsáhlé developerské projekty a náklady na dluhovou službu nicméně stále odčerpávají likviditu.

Zpětné odkupy bohužel neprovádí. Byl by to pro investory další hezký bonus.

Akcie Boston Properties jsou v současné době poměrně levné vůči svým historickým úrovním. Jedná se o REIT se solidní historií a pověstí, a pokud se obsazenost kanceláří začne zotavovat, mohla by se cena poměrně rychle vrátit mnohem výše. Problémem jsou ale poměrně značná rizika, která aktuálně v sektoru panují.