Sektor realitních investičních fondů (REIT) se v poslední době pohybuje na horské dráze. Vzhledem k tomu, že průměrná hodnota REITů se od svých ATH na počátku roku 2022 propadla přibližně o 25-35 %, je pochopitelné, že investoři jsou znepokojeni. Tento pokles však neznamená zkázu pro všechny REITy. Ve skutečnosti by to pro náročné investory mohla být zlatá příležitost.

K současným potížím REITů přispělo několik faktorů. Některé z nich se týkají konkrétních společností, jako například problémy, kterým čelí společnost Americold Realty Trust $COLD v důsledku narušení dodavatelského řetězce v potravinářském sektoru.

Jiné jsou spíše celosektorové, například kancelářské REITy, jako je například SL Green $SLG, snižující dividendy kvůli přetrvávajícímu trendu práce z domova, i když sevření pandemie povoluje. Zastřešujícím problémem pro REITy je však prudký nárůst úrokových sazeb. Tento nárůst ovlivňuje REITy více způsoby:

Přímý dopad: 

Vyšší úrokové sazby vedou ke zvýšení výpůjčních nákladů REITů. Konkrétně u dluhu s variabilním kupónem (variable-coupon debt), jehož úrokové sazby kolísají, mohou náklady růst přímo s tržními sazbami. Navíc, když je dluh s pevnou úrokovou sazbou (který má stanovenou úrokovou sazbu) splatný a je třeba jej refinancovat, může se tak stát za tyto nové, vyšší sazby. Oba scénáře mohou zatížit finance REITů.

Nepřímý dopad: 

Prodávající se zdráhají snížit nabídkové ceny, aby se vyrovnali vyšším výpůjčním nákladům, což vede k rozkolísání trhu. Navíc s rostoucími úrokovými sazbami čelí nyní REIT, které jsou primárně nástrojem příjmů, silné konkurenci ze strany jiných zdrojů příjmů, jako jsou státem kryté CDs (Certificates of Deposit). To vedlo ke změně nálady investorů, což dále snížilo ceny REITů.

Navzdory chmurným vyhlídkám je důležité si uvědomit, že ne všechny REITy jsou stejné. Špičkové REITy, jako jsou například Realty Income $O, Prologis $PLD či Digital Realty $DLR, si i přes pokles cen svých akcií udržely své dividendy.

To je významná výhoda oproti možnostem statického příjmu, jako jsou CD nebo dluhopisy, které jsou oslabovány inflací. REITy se svým potenciálem růstu dividend představují štít proti tomuto problému.

Mnoho z těchto předních REITů navíc stále expanduje. Akvizice 14 milionů čtverečních stop skladových prostor společností Prologis a plán rozvoje společnosti Avalonbay v hodnotě 1 miliardy dolarů do roku 2023 jsou důkazem této růstové trajektorie.

Tento růst zajišťuje nejen podporu dividend, ale nabízí také základní zhodnocení aktiv. Pro dlouhodobé investory může být pokles cen REITů skrytým požehnáním. Reinvestice dividend nyní znamená pořízení většího počtu akcií za sníženou cenu, což vede k vyššímu zhodnocení kapitálu a příjmu z dividend v budoucnu.

Inflace

Přetrvávající vysoká inflace vyvolává obavy, zda Federální rezervní systém nezintenzivní svou strategii zvyšování úrokových sazeb. I když jsou rostoucí úrokové sazby důvodem k obavám, je nutné si uvědomit, že inflace může být pro REITy přínosem.

Zvýšená inflace má za následek zvýšení nákladů na výstavbu, snížení konkurence nových nemovitostí, nárůst reprodukční hodnoty stávajících nemovitostí a větší počet nájemníků v důsledku snížené dostupnosti vlastnictví. Všechny tyto faktory vedou k vyššímu nájemnému.

V roce 2022 mnoho REITů, jako například EastGroup Properties a SEGRO Plc, využilo tohoto trendu a zaznamenalo výrazné zvýšení dividend. Krátkozraké zaměření trhu na rostoucí úrokové sazby však tento pozitivní vývoj zastínilo.

Investoři musí přehodnotit svůj pohled na věc. Klíčová otázka zní: Co má na REITy zásadnější dopad - rostoucí úrokové sazby, nebo inflace? Zatímco první faktor zvyšuje náklady, druhý zvyšuje výnosy.

Čistý efekt může být pro některé REIT pozitivní a pro jiné mírně negativní, ale pravděpodobně nebude tak katastrofální, jak naznačuje trh. Například 35% pokles hodnoty společnosti EastGroup Properties v roce 2022 se může zdát alarmující, ale odráží skutečně zdraví společnosti, zejména když se specializuje na vysoce žádané městské průmyslové nemovitosti v zástavbě.

Jak jsou ovlivněny konkrétní společnosti?

10 REITů na našem seznamu a jejich aktuální dividendový yield: 

Welltower $WELL 

Společnost Welltower je realitní investiční společností zaměřenou na zdravotní péči a seniorské ubytování. Její hlavní oblastí podnikání je investování do nemovitostí, které slouží pro zdravotní péči, zejména pro starší občany. Společnost Welltower investuje do různých typů nemovitostí, včetně seniorských rezidencí, péči o osoby se zvláštními potřebami, lékařských center a dalších zařízení spojených se zdravotní péčí.

Jedním z hlavních cílů společnosti Welltower je poskytovat kvalitní a bezpečné ubytování a péči pro starší občany a osoby s různými zdravotními potřebami. Mnoho jejích investic je zaměřeno na seniorské komunity, které nabízejí různé úrovně péče, od nezávislého bydlení po specializovanou péči o osoby s demencí nebo jinými zdravotními problémy.

Společnost Welltower se zaměřuje na dlouhodobé investice a provoz nemovitostí v oblasti zdravotní péče a seniorského ubytování. Jejím cílem je vytvářet dlouhodobou hodnotu pro své akcionáře a zároveň přispívat k vylepšení kvality života pro lidi potřebující zdravotní péči a ubytování.

Zde máme dva pohledy - pochopitelně sazby a obecně ekonomická situace ovlivňují negativně společnost podobně jako ostatní REITy. Na druhou stranu společenský trend je stárnutí populace, které by dlouhodobě mohlo společnosti pomoct.

Simon Property Group $SPG 

Společnost Simon Property Group snížila v roce 2020 dividendu z důvodu opatrnosti, ale nyní ji obnovuje. Díky rozmanitosti a atraktivním umístěním nemovitostí se společnost rychleji zotavila (oproti konkurenci). Výnos z dividendy je vysoký a poměr výplat je historicky nízký, což je atraktivní pro investory. Očekává se pokračování zvyšování dividend. Investice má také potenciál na zvýšení hodnoty akcií, když se akcie zotaví na historické úrovně.

Simon Property Group má jedno z nejvyšších hodnocení zadlužení z celého sledovaného průmyslu. Měřítka se v průběhu roku 2020 zhoršila, ale i tak byla většinou poměrně komfortní.

Snížení dividendy nebyla špatná myšlenka, protože situace mohla být mnohem horší, a vedení mělo dostatek hotovosti na řešení problémů. Maloobchodní zákazníci, kteří si pronajímají prostory v nákupních centrech, se sice v roce 2020 dostali pod stres, a mnoho majitelů nemovitostí se ocitlo ve finanční tíži.

Maloobchodní prodej ale přesunem do e-commerce světa dost trpí a SPG by tím mohla být ovlivněna. Internetové obchody ale sklady také potřebují a z toho může těžit zase jiný hráč - Prologis $PLD

Prologis $PLD 

Prologis Inc. je největší průmyslový REIT na světě s významnou přítomností na trhu a vysokými environmentálními standardy. Během posledních deseti let předčila Prologis výnosy pro akcionáře S&P 500 i své konkurenční REIT kolegy.

Průmyslový trh s nemovitostmi prosperuje díky investicím do výroby a zmenšování rizik v dodavatelských řetězcích. Společnost je zaměřena na leasing budov světovým průmyslovým firmám a je průkopníkem v poskytování nemovitostí s vysokými environmentálními standardy. Má také pozitivní ohodnocení v rámci Dow Jones Sustainability Index. 

Prologis se zaměřuje na strategický růstový sektor e-commerce a má rozmanitou skupinu nájemců z různých oborů. Navíc je ze své povahy poměrně odolná výkyvům a dalším vlivům, o kterých jsme si pověděli výše. Společnost má silné dlouhodobé výnosy, stabilní růst dividend a dobře diverzifikovaný portfoliu, které ji staví do výhodné pozice pro budoucnost.

American Tower $AMT 

Většina REITů je aktuální situací ovlivněna. Najdou se i takové, které ale naopak odolávají úplně bez problémů. Mají to totiž ve své povaze. Nechají si za to ale taky dobře zaplatit. Společnost American Tower Corporation je REIT, který se specializuje na vlastnictví, provoz a pronájem telekomunikačních věží a infrastruktury.

Jejich hlavním byznysem je pronájem těchto věží mobilním operátorům a dalším telekomunikačním společnostem, což umožňuje těmto společnostem šířit své signály a poskytovat služby svým zákazníkům. S nárůstem mobilního a datového provozu je poptávka po telekomunikační infrastruktuře stále silná.

Společnost tedy vlastní kritické aktivum, které je klíčové pro provoz mobilních sítí. A mobilní služby jsou jedna z potřeb, kterou lidé v krizi omezují až jako úplně poslední. To jim dává obrovskou výhodu.

Smlouvy s nájemci (telekomunikačními společnostmi) jsou často dlouhodobé a přinášejí stabilní příjmy, které nejsou závislé na současné situaci, resp. často přichází až se zpožděním. To poskytuje společnosti větší jistotu a předvídatelnost výnosů.

Realty Income $O 

Král může být jen jeden a mezi REITy je jím rozhodně $O. Ceny domů v USA jsou rekordně vysoké a ne každý si je může dovolit. Jak to ovlivní společnost? Zdá se, že poměrně dobře ze dvou důvodů!

• Růst cen domů od dob pandemie způsobil zájem Američanů o levnější bydlení, například pronájem místo vlastnictví.
• Zvýšené úrokové sazby mohou vést investory ke hledání levnějších alternativ pro investování do nemovitostí, jako jsou REIT, například právě Realty Income.

Společnost Realty Income je solidní volba pro investory, kteří hledají výnosnou alternativu s menšími nároky na práci a starostlivost spojené s fyzickým vlastnictvím nemovitostí.

Ve prospěch jí hraje historie růstu a dividendového výnosu, silný finanční stav, diverzifikace portfolia v Evropě, a také potenciální investice společnosti do herního průmyslu a možností dalšího růstu.

Crown Castle $CCI 

Podobný příběh jako AMT, jen s trošku jiným potenciálem. Společnost má silnou pozici na americkém trhu s mobilními věžemi a spolehlivé toky hotovosti od hlavních telekomunikačních společností.

I když by růst v blízké budoucnosti mohl být omezen, dlouhodobé vyhlídky na růst příjmů z optických vláken a věží dělají z této investice atraktivní příležitost Tato společnost je proti aktuální situaci chráněna dvojitě. 

Podobně jako AMT má dlouhodobé smlouvy a vlastní kritické aktivum, což ji činí stabilní. Zároveň ale spoléhá na budoucnost a silně do svého rozvoje a diverzifikace investuje.

Její pozice na trhu s věžemi a optickými vlákny by měla kombinovat růst tržeb až k solidním ziskům pro společnost a investoři jsou odměňováni štědrým dividendovým výnosem 6 %, který je dobře pokrytý AFFO.

W. P. Carey Inc. $WPC 

REIT W. P. Carey Inc. se zabývá investicemi do komerční nemovitostí a pronájmu těchto nemovitostí různým nájemcům. Společnost W. P. Carey investuje do různých typů nemovitostí, včetně průmyslových, kancelářských, maloobchodních a logistických nemovitostí, a to jak v Severní Americe, tak i na mezinárodní úrovni.

Hlavním způsobem, jakým W. P. Carey generuje příjmy, je pronájem svých nemovitostí různým podnikům a organizacím. Tyto nájemce využívají nemovitosti pro své obchodní operace, což zahrnuje provozování kanceláří, skladů, průmyslových zařízení a maloobchodních prostor.

A jak již bylo zmíněno, tak zvyšující se počet lidí na homeoffice zde může rozhodně zamíchat kartami. Jednoduše není třeba tolik lidí v kanceláři a tím pádem není potřeba ani mít kanceláře.

Jedinečnost W. P. Carey spočívá v tom, že společnost často uzavírá s nájemci dlouhodobé trojstranné nájemní smlouvy nazývané "triple-net leases". Tyto smlouvy zahrnují nájemné, náklady na údržbu nemovitosti a daně spojené s nemovitostí.

To znamená, že nájemci jsou zodpovědní za mnoho nákladů, které by normálně padly na majitele nemovitosti, což může přinést stabilitu a předvídatelnost příjmů pro W. P. Carey. V tomto je naopak jejich výhoda a síla, která jim může pomoct překlenout situaci.

VICI Properties Inc $VICI 

VICI Properties Inc. se specializuje na investice do komerčních nemovitostí v odvětví zábavy, zejména do nemovitostí spojených s herním a zábavním průmyslem. Společnost vlastní a provozuje různé nemovitosti, jako jsou kasina, hotelové resorty, golfová hřiště a další atrakce.

Hlavním způsobem, jakým VICI Properties generuje příjmy, je pronájem těchto nemovitostí různým herním a zábavním společnostem. Tyto společnosti využívají nemovitosti k provozování svých heren, kasin, hotelů, restaurací a dalších atrakcí.

VICI často uzavírá dlouhodobé nájemní smlouvy, což jí může zajistit stabilní a předvídatelný proud příjmů, který nemusí být ovlivněn ani v krizi. Zábavní společnosti jsou ale často jednou z obětí obtížné situace, což může zasáhnout i nájemce jejich budov.

Společnost je známá svým portfoliem kasin a herních nemovitostí, které jsou často součástí známých destinací pro turisty a zábavu. To zahrnuje nemovitosti na slavném Las Vegas Strip, ale také v dalších regionech po celých Spojených státech.

Investování do společnosti VICI Properties může nabídnout investory možnost profitovat z průmyslu zábavy a hazardních her, což může být stabilním zdrojem příjmů díky dlouhodobým nájemním smlouvám. Rizika spojená s fluktuací v zábavním průmyslu a závislostí na úspěchu herních a zábavních podniků však mohou ovlivnit výkonnost společnosti.

Public Storage Inc. $PSA 

PSA je specializovaný na investice do nemovitostí v oblasti self-storage (samoobslužného skladování). Společnost vlastní a provozuje různé nemovitosti určené pro samoobslužné skladování, což je služba, která umožňuje jednotlivcům a firmám pronajímat malé skladovací prostory na krátkodobé nebo dlouhodobé období.

Hlavním cílem Public Storage je poskytovat nájemníkům bezpečné a přístupné skladovací prostory, kde mohou uložit své osobní věci, nábytek, zboží a další majetek. Tato služba je často využívána lidmi, kteří potřebují dočasně uchovat svůj majetek během stěhování, renovace domova, cestování nebo jiných situací, kdy potřebují další skladovací kapacitu.

Public Storage vlastní a spravuje širokou škálu nemovitostí pro samoobslužné skladování po celých Spojených státech a také v některých zahraničních lokalitách. Tyto nemovitosti mohou obsahovat různé velikosti skladovacích jednotek, od menších boxů až po větší prostory pro větší předměty.

Investování do společnosti Public Storage může být atraktivní, protože služby samoobslužného skladování mohou být žádané v různých ekonomických podmínkách. Lidé a firmy mohou využívat tyto služby během období růstu, ale i v dobách ekonomického poklesu. 

Datacentra 

Když už jsme u těch REITů odolných proti recesi a nepříznivým vlivům... Pojďme se podívat na jednu specialitu, kterou jsou REITy poskytující datacentra!

Datacentra jsou speciálně navržená zařízení, která zahrnují budovu, elektrické systémy, vytápění, ventilaci a klimatizaci. Datacentra poskytují vysoce zabezpečená a redundantní zařízení a cílem je poskytovat zákazníkům nepřetržitý přístup k datům kdykoli.

Podobně jako většina jiných trustů pro investování do nemovitostí, i datacentrové REITy pronajímají své prostory nájemcům. Obvykle pronajímají prostory několika zákazníkům. Nájemci tyto prostory používají k umístění svých síťových zařízení a serverů, což jim umožňuje zpracovávat a ukládat data.

Kromě pronájmu prostoru poskytují datacentrové REITy svým zákazníkům i další specializované služby, včetně vysoké spolehlivosti elektrického napájení, regulované teploty a fyzického zabezpečení budov.

Investoři do datacentrových REITs mohou těžit z růstu využívání dat. Podle IDC by mělo využívání dat růst rychlostí 24 % složeným ročním tempem do roku 2025.

Jak již bylo naznačeno - Další výhodou datacentrových REITů je, že obvykle jsou poměrně odolné vůči recesi. To je způsobeno tím, že většina nájemníků uzavírá dlouhodobé smlouvy na pronájem prostoru v datacentrech, což umožňuje datacentrovým REITs generovat pravidelné příjmy. Zástupcem může být třeba Digital Realty $DLR.

Digital Realty má vlastní portfolia datových center, která jsou umístěna po celém světě, což zahrnuje různé regiony a trhy. Společnost tak poskytuje zákazníkům možnost umístit svá zařízení v lokalitách, které nejlépe vyhovují jejich potřebám. Tímto způsobem Digital Realty těží z rostoucího využívání dat a potřeby pro přenos, zpracování a ukládání dat.

Z hlediska investičního přínosu má investování do Digital Realty potenciál těžit z růstu poptávky po datových centrech, zejména s ohledem na stále se zvyšující se využívání dat. Díky tomu má společnost potenciál generovat stabilní příjmy z dlouhodobých nájemních smluv a také potenciál pro kapitálový růst prostřednictvím zhodnocení hodnoty nemovitostí v portfoliu společnosti.

Závěr

Současná situace v oblasti REIT nabízí pro investory výzvy i příležitosti. Není sice čas na ukvapené a vysoce rizikové investice, ale není ani čas na ústup. Místo toho se zaměřte na robustní, dobře řízené REITy, které mají prokazatelné výsledky a jasnou strategii růstu. V proměnlivém světě REITů je klíčem k dlouhodobému úspěchu odolnost a rozvaha. A těm z vás, kterým v seznamu chyběla akcie $MPW doporučujeme si přečíst nejen náš poslední update portfolia, ale také rozbor finančních výsledků společnosti.