Agree Realty Corporation je významný hráč na trhu s nemovitostmi, specializující se především na akvizici a rozvoj nemovitostí s dlouhodobými nájemními smlouvami pro maloobchodní odvětví. Aktuální období s vysokými sazbami skrývá jak rizika, tak ale i příležitosti pro rozvoj podnikání firmy. Jak si nyní společnost vede?

Představení

Portfolio firmy zahrnuje široký spektrum nemovitostí, od obchodů s potravinami a lékárnami až po specializované maloobchodní prostory, které jsou rozmístěny po celých Spojených státech. Díky své strategii diverzifikace a zaměření na kvalitní nájemce se Agree Realty Corporation stala synonymem stability a růstu v sektoru nemovitostních investic.

Společnost je hrdá na svou schopnost generovat příjmy i v nestabilních ekonomických podmínkách, což je umožněno díky dlouhodobým nájemním smlouvám a pevným vztahům s nájemci, kteří patří mezi lídry v maloobchodním průmyslu. Firma je součástí indexu S&P SmallCap 600.

Je známá svým závazkem k udržitelnému rozvoji a etickému podnikání, což se odráží v jejích investičních a provozních strategiích. S rostoucím portfoliem kvalitních nemovitostí a strategickým přístupem k expanzi a inovaci pokračuje Agree Realty Corporation v posilování své pozice na trhu s nemovitostmi, zatímco poskytuje významnou hodnotu svým akcionářům a přispívá k prosperitě komunit, ve kterých působí.

Zajímavost: Agree Realty Corporation inovuje v oblasti finančních a investičních modelů. Jedním z příkladů je jejich program Agree Realty Net Lease, který umožňuje společnosti akvizici nemovitostí prostřednictvím dlouhodobých nájemních smluv, kde nájemce platí většinu, ne-li všechny náklady spojené s nemovitostí, včetně daní, pojištění a údržby. Tento model poskytuje stabilní a předvídatelný cash flow, což je atraktivní pro investory hledající bezpečné a dlouhodobé výnosy.

Management

Joel N. Agree – CEO

Joey Agree byl jmenován prezidentem a provozním ředitelem v roce 2009 a následně byl jmenován generálním ředitelem v roce 2013. Pan Agree vedl transformaci portfolia nemovitostí společnosti z 300 milionů USD na vývoj mikro kapitálů REIT na více než 8 miliard USD velkou diverzifikovanou maloobchodní síť.

Pan Agree byl jmenován EY Podnikatelem roku 2018 v regionu Michigan a Northwest Ohio. Byl také zmíněn jedním z časopisů DBusiness „30 in their Thirties“. Dokonmce se objevil i v časopise Real Estate Forum „40 under 40“, a také v Crain’s Detroit Business „40 under 40“.

Joey Agree je absolventem University of Michigan s bakalářským titulem v oboru politologie a je držitelem titulu Juris Doctorate z právnické fakulty Wayne State University, kde byl nominován na děkana. Je členem State Bar of Michigan, Young Presidents' Organization (YPO), Urban Land Institute (ULI), International Council of Shopping Centers (ICSC) a National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT).

Pokud by vás zajímalo více informací o samotném CEO, můžete se podívat na jeho Linkedin, kde má kompletní pracovní historii a kam občas přispívá zajímavostmi o dění ve společnosti.

Obor/Specializace společnosti

Akvizice nemovitostí: Společnost se zaměřuje na nákup kvalitních maloobchodních nemovitostí po celých Spojených státech. Tyto nemovitosti jsou pečlivě vybírány na základě jejich polohy, kvality nájemců a schopnosti generovat stabilní cash flow. Agree Realty hledá nemovitosti, které jsou pronajaty silným národním a regionálním řetězcům v různých odvětvích, včetně, ale ne omezeně na, potraviny, lékárny, rychlé občerstvení a specializovaný maloobchod.

Rozvoj nemovitostí: Kromě akvizic se společnost také věnuje rozvoji nových maloobchodních nemovitostí. Tato činnost zahrnuje identifikaci vhodných pozemků, plánování a výstavbu nových objektů, které jsou následně pronajímány renomovaným maloobchodním značkám. Rozvojové projekty Agree Realty jsou zaměřeny na dlouhodobou hodnotu a rentabilitu, s důrazem na výběr lokací, které jsou atraktivní pro nájemce a nabízejí potenciál pro růst hodnoty.

Správa portfolia: Agree Realty aktivně spravuje své rozsáhlé portfolio nemovitostí, aby maximalizovala výnosy a udržovala vysokou úroveň obsazenosti. Správa portfolia zahrnuje údržbu a renovace nemovitostí, renegociaci nájemních smluv a optimalizaci struktury financování. Cílem je nejen zachovat a zvýšit hodnotu stávajících investic, ale také identifikovat příležitosti pro další růst a diverzifikaci.

Partnerství a joint ventures: Agree Realty aktivně vyhledává a vstupuje do partnerství a společných podniků s jinými subjekty v nemovitostním sektoru. Tato strategie umožňuje společnosti rozšířit svůj dosah, sdílet rizika a využít synergií z odborných znalostí a zdrojů partnerů. Taková partnerství mohou být zaměřena na specifické projekty rozvoje nemovitostí, akvizice nebo inovativní investiční příležitosti, které by společnost nemusela být schopna realizovat samostatně.

Finanční služby a řízení investic: Jako REIT (Real Estate Investment Trust) se Agree Realty také zabývá finančními službami a řízením investic spojených s nemovitostmi. To zahrnuje strategie financování a restrukturalizace dluhu, řízení kapitálu a optimalizaci výnosů z investic pro akcionáře. Společnost sleduje a upravuje svou finanční strukturu tak, aby byla v souladu s tržními podmínkami a regulačními požadavky, zatímco se snaží maximalizovat návratnost investic pro své stakeholdery.

Ziskovost a cash firmy

Společnosti se v roce 2023 vždy podařilo překonat odhady tržeb. Se zisky na akcii už to ale tak slavné nebylo. Jejich hodnota byla nad konsenzem pouze za první kvartál loňského roku. V tom posledním zaostala jejich hodnota o 1,79 %. Další výsledky, tedy první letošní, jsou naplánovány na 1. května. Očekává se meziroční růst EPS i tržeb.

Aktuální tržní hodnota společnosti je 5,62 miliard dolarů. Jedná se o necelou třetinu od vrcholu. Akcie je od něj vzdálená 31 %. Od roku 2022, kdy se cena podívala na 80 USD se akcie propadá. Dnes je velmi blízko dvojitého dna, které je na ceně 53 dolarů. Společnost zaměstnává pouze 72 lidí.

Při pohledu na rozdělení akcií je jasně vidět převaha retailových investorů, kteří vlastní 98,19 % všech akcií firmy. Jedná se o 98,7 milionů jednotlivých kusů. Zbytek, tedy 1,81 % nebo 1,81 milionu akcií je drženo soukromě mimo trh. Společnost je aktuálně v dluhu 2,47 miliardy dolarů. Její hotovost se nachází ve výši 14,52 milionů USD.

V roce 2019 byly tržby sice pouze 187,48 milionů dolarů, ale provozní marže byly díky nízkým výdajům na vysokých 42,5 %. Čistý zisk se tak v tomto roce dostal na 79,7 milionů dolarů. V roce 2020, kdy přišel covid a trh s nemovitostmi prošel ochlazením, se tržby ale zvýšily na 248,57 milionů USD. Marže se snížily na 36,64 % a čistý zisk tak byl 91,08 milionů dolarů. V roce 2021 došlo k dalšímu zvýšení tržeb. Ty nyní byly 339,32 milionů dolarů. Provozní marže byly 35,93 % a čistý zisk byl 121,9 milionů USD. Rok 2022 pokračoval ve výších hodnotách tržeb. Profit margin se ale nadále pomalu snižoval. Revenue bylo 429,81 milionů USD a profit margin byl 35,38 %. Společnost v tomto roce vydělala 152,06 milionů dolarů. Loňský rok přinesl firmě rekordní hodnotu tržeb ve výši 537,5 milionů dolarů. Čistá zisk byl 169,55 milionů USD a profit margin byl 31,55 %.

Společnost má své podnikání rozprostřené pouze ve Spojených státech. Její nemovitosti tak může ve svém malém počtu zaměstnanců lépe obstarat. Tato země jí loni logicky vynesla 100 % hodnoty celkových ročních tržeb. Tržby z nemovitostí byly také naprosto jednoznačné, protože je to jediný obor, ve kterém společnost podniká. Loni jí vynesl 537,4 milionů USD.

V roce 2016 byly zisky na akcii na hodnotě 1,97 USD. Tato hodnota byla pěkných 8,12 % nad konsenzem trhu. V roce 2017 došlo k navýšení EPS a to na 2,08 USD. To je do dnešního dne nejvyšší hodnota. V roce 2018 se totiž zisky na akcii snížily na 1,78 USD a zaostaly za odhady o 0,93 %. V roce 2019 se mírně jejich hodnota navýšila, ale pouze na 1,93 USD. Covidový rok je zase vrátil níže. Přesně na 1,74 USD. V dalších dvou letech se zisky na akcii držely spíše na stabilních hodnotách. V roce 2021 byly 1,78 USD a v roce 2022 byly 1,83 USD. V prvním z těchto dvou roku zaostala firma za odhady o 2,2 % a v tom druhém odhady překonala o 1,32 %. Loni se zisky na akcii propadly na 1,7 USD. Z této hodnoty by se ale firma měla pomalu zvedat. V roce 2027 se očekávají EPS na hodnotě 2,09 USD.

Pokud se ale podíváme na vývoj tržeb za stejné časové období zjistíme, že jejich hodnota se velmi dobře zvyšovala rok co rok. V roce 2016 bylo revenue na hodnotě 91,53 milionů dolarů. V roce 2017 už to bylo 116,56 milionů USD. Překonání to bylo sice malé (o 0,03 %, ale i tak se to počítá. Díky tomu se firma až do dnešního dne stále drží nad konsenzem trhu v tržbách. Rok 2018 vynesl firmě tržby ve výši 148,2 milionů USD a v roce 2019 už to bylo 187,48 milionů USD. Ani pandemický rok společnost před dalším růstem nezastavil. V roce 2020 bylo revenue 248,57 milionů USD. Poslední 3 roky se do toho firma ale ještě více opřela. V roce 2021 byly tržby ve výši 339,42 milionů dolarů. A v roce následujících se poprvé podívaly nad 400 milionů USD, když byly 429,81 milionů dolarů. V loňském roce se tržby dostaly na hodnotu 537,5 milionů dolarů. V dalších letech by se tento růstový trend neměl zastavovat a společnost by měla nadále solidně růst. Do roku 2027 by se tržby mohly dostat až ba 840,95 milionů USD.

Tržby ze sektoru nájmů se zvyšovaly velmi podobně jako celkové revenue, protože společnost podniká pouze v tomto odvětví. Nicméně má i malé příjmy odjinud, které jsou zařazeny do kategorie „other“. V roce 2019 kdy společnost přešla ze starého mode dělení tržeb na nový byly tyto tržby ve výši 199 tisíc USD. Nejvíce na nich společnost získala 259 tisíc USD v roce 2020. Loni už byly pouze 92 tisíc dolarů.

Provozní náklady

Společnosti se v posledních letech raketově navýšily náklady na kvartální provoz. Není se ale čemu divit, když jí stejně rychle nebo možná rychleji rostou tržby a portfolio. V roce 2010, když byla firma pouze velmi malým hráčem jí na kvartál stačilo 4-6 milionů dolarů. Na těchto hodnotách se společnost držela až do roku 2015. Od tohoto bodu se ale začala na trhu rozrůstat nejen její akcie, ale také počet objektů. Náklady se v dalších třech letech ztrojnásobily a do roku 2020 se dostaly na 21 milionů USD za kvartál. Poté se nárůst ale ještě urychlil. V roce 2021 firma na kvartál potřeboval až 44 milionů USD. O rok později to bylo 59 milionů dolarů. V celém roce 2023 se společnost pohybovala nad 60 miliony dolarů. V posledním čtvrtletí byly výdaje 75 milionů USD.  

Dividenda  

Společnost začala vyplácet dividendu již v roce 1994. tato první výplata byla ve výši 0,346 USD na jednu akcii. Již od samotného začátku firma vyplácela dividendu kvartálně. S postupem času se dividenda postupně navyšovala. V roce 2008 se dostala z podvodních 49 centů na 50 centů na každou jednu akcii, a to i přes to, že na trh přišla finanční krize. Ke snížení výplaty na 40 centů musela firma přistoupit až v roce 2011.

Od té doby se dividenda začala ale opět stabilně navyšovat. K poslední velké události ve výplatě došlo na konci roku 2020, kdy společnost začala vyplácet zisky majitelům svých akcií na měsíční bázi. Jednorázová výplata se tak snížila z původních 62 centů na 0,207 USD na akcii. I tato hodnota se dočkala postupného navyšování. Aktuálně na jednu akcii dostanete každý měsíc 0,247 dolarů. Roční dividendový výnos je 5,22 %.

Rivalové

Physicians Realty Trust $DOC-1.0%: je specializovaný realitní investiční trust (REIT), který se zaměřuje na nákup, leasing a správu zdravotnických nemovitostí ve Spojených státech. Od svého založení v roce 2013 se společnost stala klíčovým hráčem v oblasti zdravotnických nemovitostí, nabízející širokou škálu prostorů pro zdravotní péči, včetně lékařských kanceláří, ambulantních chirurgických center, diagnostických center a jiných specializovaných zdravotnických zařízení. Jedním z hlavních rysů, které odlišují Physicians Realty Trust od jiných REITs, je jejich soustředění na nemovitosti spojené s kvalitními poskytovateli zdravotní péče, což zahrnuje jak velké zdravotnické systémy, tak i vysoce specializované lékařské skupiny. Díky tomuto zaměření se společnost snaží zajistit, aby její portfolio bylo odolné vůči ekonomickým výkyvům, což je podpořeno stabilním a předvídatelným tokem příjmů z dlouhodobých nájemních smluv.

National Retail Properties $NNN-2.0%: firma je další prominentní realitní investiční trust (REIT), který se specializuje na akvizici, vlastnictví a správu vysoce kvalitních maloobchodních nemovitostí pronajatých na bázi dlouhodobých, net-lease smluv po celých Spojených státech. Tento REIT, Založený v roce 1984, se rozrostl do portfolia obsahujícího více než 3,000 nemovitostí, což National Retail Properties řadí mezi přední společnosti v oboru maloobchodních nemovitostí v USA. National Retail Properties investuje především do nemovitostí, které jsou pronajímány jediným nájemcem, a to v různých odvětvích maloobchodu, včetně, ale ne omezeně na, prodejny s potravinami, lékárny, restaurace s rychlým občerstvením, automobilové služby a fitness centra.

Federal Realty Investment trust $FRT-1.1%: Federal Realty Investment Trust je vysoce uznávaný realitní investiční trust (REIT), který se od svého založení v roce 1962 zaměřuje na investice do vysoce kvalitních maloobchodních a smíšených nemovitostí ve strategicky vybraných metropolitních oblastech ve Spojených státech. Federal Realty se proslavil svým dlouhodobým zaměřením na vývoj, vlastnictví, správu a restrukturalizaci nemovitostí v lokalitách s vysokou hustotou obyvatelstva a významným kupním potenciálem. Portfolio Federal Realty zahrnuje rozmanitou směs nemovitostí, od tradičních nákupních center a maloobchodních parků po komplexní smíšené projekty, které kombinují maloobchod, kancelářské prostory, bydlení a rekreační zařízení.

Od covidového dna, které všechny tyto společnosti prožily velmi podobně s výjimkou $DOC-1.0%, která se tolik nepropadla, jsou i když některé pouze nepatrně, výše. Nejlépe je na tom společnost $NNN-2.0%, která si hlavně díky nedávnému rychlému nárůstu ceny akcie výrazně polepšila. Díky tomu se nyní nachází „pouze“ 4,72 % od roku 2020. Na druhém místě je se ztrátou 16,8 % firma $ADC-2.0%. Na posledních dvou místech se poté obchodují akcie společnosti $NNN-2.0%, která je níže o 21,89 % a $FRT-1.1%, která je za poslední 3 roky dole o 23,75 %.

Plány do budoucna

CEO komentoval předešlý rok 2023 takto: Jsme potěšeni naším výkonem v roce 2023, protože jsme čtvrtý rok po sobě investovali více než 1,3 miliardy USD, přičemž jsme dodržovali naše přísná investiční kritéria a dále zlepšovali naše přední portfolio. Při pohledu do budoucna je naše finanční rozvaha dobře propočítána s více než 1 miliardou USD celkové likvidity, včetně více než 235 milionů USD forwardového kapitálu získaného koncem minulého roku. Nadále se soustředíme na obezřetnou alokaci kapitálu, abychom udrželi růst AFFO na akcii nad náš dříve diskutovaný základní případ růstu o více než 3 % v roce 2024.

Agree Realty Corporation dále plánuje pokračovat v expanzi svého investičního portfolia prostřednictvím akvizic vysoce kvalitních maloobchodních nemovitostí s dlouhodobými nájemními smlouvami v strategických lokalitách. Tato expanze má za cíl nejen rozšířit geografickou přítomnost společnosti, ale také zvýšit její tržní podíl a posílit její pozici na trhu.

Dále společnost plánuje diverzifikovat své portfolio tak, aby zahrnovalo širší spektrum nájemců a typů nemovitostí, čímž se sníží riziko a zvýší stabilita cash flow. Tento přístup k diverzifikaci má za cíl ochránit společnost před potenciálními tržními výkyvy a zabezpečit stabilní výnosy pro její investory.

V oblasti udržitelnosti a inovací firma zamýšlí implementovat ekologické stavební postupy a technologie zaměřené na energetickou efektivitu ve svých stávajících i nových projektech. Cílem je snížit dopad na životní prostředí, zvýšit atraktivitu nemovitostí pro nájemce a zároveň dosáhnout úspor v provozních nákladech.

Výhled

Akcie se dostala na svůj vrchol uprostřed roku 2022 na hodnotě 80 USD. Od té doby se její hodnota postupně ve vlnách snižuje. Od začátku roku se akcie obchoduje níže o 12 % a rychle se tak přibližuje lokálnímu minimu, na kterém se cena pohybovala naposledy loni v listopadu. Na ceně 52,5 USD by se mohlo vytvořit dvojité dno, ale pokud by společnost padala moc rychle, nemusela by to její zóna vydržet. Firma se aktuálně obchoduje téměř na své férové ceně. Ta se totiž nachází pouze 1,2 % nad aktuální cenou. S výhledem do budoucna a solidní nadále rostoucí dividendou se ale najdou i akcionáři, kteří jsou za akcii nyní i mírně přeplatit. Jak se na tuto společnost díváte vy?

Z pohledu analytiků jer na společnost pouze pozitivní výhled. Díky velkému a rychlému růstu v posledních letech, který by měl i nadále pokračovat není ani divu. Z 16 dotázaných analytiků by jich 12 akcie ihned nakoupilo. Jejich výhled je velmi pozitivní a počítá s růstem cena akcie až o 31,11 %. V takovém případě by se jedna akcie na trhu obchodovala za 73 dolarů. Další analytik by akcie také nakoupil. Jeho výhled je stále pozitivní, ale o něco nižší. Jemu by stačilo, kdyby akcie posílila o necelých 20 %. Poslední 3 analytici by akcii dále drželi a čekali by na možné zhodnocení v momentě, kdy se vývoj na grafu otočí. Jak jste na tom vy? Vlastníte akcie této firmy?

⚠ Na Buliosu najdete mnoho inspirace, konečný výběr akcií a stavba portfolia je však samozřejmě pouze na vás, proto vždy provádějte důkladnou vlastní analýzu. Praktické nástroje v rámci členství Bulios Black jsou vám vždy k dispozici.