Prostřednictvím své strategie získávání kontroly nad majetkem, zvyšuje jeho hodnotu a zajišťuje následný prodej. Tím vytváří důvěryhodný zdroj návratnosti pro své investory po celém světě. Která společnost dokáže díky tomuto procesu nabídnout nadstandartní dividendový výnos?

Tento výnos je opravdu nadstandardní. Činí obrovských 11,2 % a od roku 2013 je zvyšován. Zní to lákavě? Pak vězte, že onou společností je dobře známý Starwood Property Trust a my se na něj dnes společně podíváme!

Starwood Property Trust je americká realitní investiční společnost - tedy REIT, která se zabývá investováním do komerčních nemovitostí prostřednictvím dluhových investic. Byla založena v roce 2009 a je obchodována na newyorské burze pod symbolem $STWD .

Její hlavní podnikatelské aktivity zahrnují poskytování komerčních hypoték a mezaninových úvěrů developerům nemovitostí a investorům do nemovitostí, investování do kapitálových podílů společností vlastnících nemovitosti, poskytování úvěrů pro výstavbu a úpravu nemovitostí a investování do cenných papírů zajištěných nemovitostními úvěry.

💡 Mezaninový úvěr je forma dluhového financování s vyšší úrokovou sazbou než u seniorního dluhu, ale nižší než u vlastního kapitálu, obvykle mezi 8-15% ročně. Má nižší prioritu než seniorní dluh, ale vyšší než akcie, takže mezaninový věřitel má nárok na splacení před akcionáři, ale po seniorních věřitelích. Mezaninové úvěry mají delší splatnost, obvykle 5-10 let, a méně omezující podmínky, ale zajišťují ochranu investice. Představují alternativu pro firmy, které nemohou získat standardní úvěry nebo jsou příliš rizikové pro investory do vlastního kapitálu, ale zároveň poskytují investiční příležitost s vyšším výnosem.

Ke konci roku 2022 měla společnost aktiva pod správou ve výši 24,2 miliardy dolarů a zaměstnávala přibližně 290 lidí. Mezi její hlavní klienty patří přední globální finanční instituce, investiční fondy a velcí komerční realitní developeři.

Jako REIT musí ročně rozdělit alespoň 90 % zisku mezi akcionáře ve formě dividend, aby udržela daňový status. To umožňuje STWD nabízet vysoký dividendový výnos, který aktuálně činí 11,21 %. Hlavním rizikem jsou výkyvy v platební morálce dlužníků, proto společnost diverzifikuje své investice mezi více než 120 projektů v širokém spektru nemovitostí.

Klíčovou strategií STWD je dosahovat silných výnosů z poskytnutých úvěrů, nízkých ztrát z investic a udržovat velmi zdravou rovnováhu mezi aktivy a závazky. Toto umožňuje generovat stabilní dividendové výnosy za každých tržních podmínek.

Sektor a konkurence

Poskytovatelé komerčních hypoték, mezaninových úvěrů a preferovaných podílů jsou závislí na finanční výkonnosti a schopnosti splácení svých dlužníků - firem a developerů vlastnících nemovitosti. Platební morálka dlužníků se může snadno zhoršit v případě ekonomického poklesu či nižší výdělečnosti nemovitostí.

Investice do nemovitostního dluhu jsou relativně stabilní za dobrých tržních podmínek, ale velmi citlivé na zhoršení makroekonomického prostředí. Stoupá pravděpodobnost problémů se splácením úvěrů a pokles cen nemovitostí, což ovlivňuje hodnotu dluhových investic.

Důležitá je diverzifikace mezi různé druhy nemovitostního dluhu, sektory a geografické oblasti, aby byla splacení schopnost dlužníků robustnější. Také aktivní správa úvěrového portfolia a jeho pravidelné testování. Vysoký dividendový výnos u REITů je navázán na schopnost generování stabilní hotovosti z úroků z poskytnutých úvěrů. Proto je kontrola rizik a udržení finanční stability klíčová.

Hlavní konkurenci tvoří další realitní investiční trusty a specializované nemovitostní investiční fondy, které se zaměřují na podobné druhy investic - zejména do komerčních hypoték, mezaninových úvěrů a preferovaných podílů. To jsou třeba:

• Blackstone Mortgage Trust $BXMT - jeden z největších poskytovatelů mezaninových úvěrů a preferovaných podílů v USA
• Ladder Capital $LADR  - REIT zaměřený na poskytování komerčních hypoték a mezaninových úvěrů
• Apollo Commercial Real Estate Finance $ARI  - globální poskytovatel komerčních hypoték a mezaninových úvěrů
• Brookfield Property Partners $BPYPP  - jeden z největších nemovitostních investorů na světě, působí i v segmentu nemovitostního dluhu
• Ares Commercial Real Estate $ACRE - specializovaný REIT s aktivní strategií poskytování komerčních hypoték

Konkurence je tak poměrně silná, jedná se o řadu kapitálově silných velkých investorů působících globálně. Pro Starwood Property Trust je důležité udržovat vysokou kvalitu portfolia úvěrů a využívat dlouholeté zkušenosti se zhodnocováním nemovitostního dluhu. Důraz klade také na pasivní správu aktiv a udržování vysokého dividendového výnosu.

Když jsme u dividendového výnosu - ten se zdá být poměrně robustní.

Starwood Property Trust nabízí atraktivní výnos z dividend ve výši až 11,2 %.

Dividendový výnos je sice vysoký, ale analyzovat musíme také stabilitu dividend, strukturu zisků a dluh společnosti. Zdá se, že ačkoliv dividenda na akcii zůstala beze změny, ve skutečnosti společnost vyplácela dividendy vyšší než svůj čistý zisk. To vedlo k nárůstu čistého dluhu Starwood Property Trust z 6,2 miliardy USD v roce 2018 na současných 9,5 miliardy USD. 

Dividendy jsou z pohledu investora lákavé, ale neměli bychom přehlížet stabilitu zisků, zadlužení a rizika plynoucí z neschopnosti dlužníků splácet jejich úvěry. Vyšší zadluženost dělá Starwood Property Trust zranitelnějším při jakémkoliv ekonomickém poklesu.

Riziko

V posledních měsících došlo v kancelářských prostorách k řadě případů nesplácení, což vyvolává obavy, že přijde další pokles hodnoty nemovitostí. Starwood ale nemá pouze komerční úvěry na nemovitosti v oblasti kancelářských prostor. Svoji strategii popisují jako:

"Vybudovat přední finanční diverzifikovanou společnost zaměřenou především na více druhů nemovitostí a infrastrukturu"

To znamená, že se zabývají i poskytováním a investováním do CMBS, specializovaných úvěrů, vlastního nemovitostního portfolia, hypoték, úvěrů na infrastrukturu. Také využívají své schopnosti v poskytování úvěrů k získávání nákupních příležitostí. Rozdělení portfolia ukazuje, že nadále dominují komerční úvěry, ale diverzifikace může snížit rizika úvěrů na kanceláře.

Valuace

Starwood má o něco dražší hodnocení, jeho poměr ceny k FFO je v současné době 8,3. Její pětiletý průměr je P/B 1,27x. Při současném ocenění P/B ve výši 0,75x se pod touto úrovní obchodoval pouze několikrát ve své historii.

Obavy kolem komerčních nemovitostí obecně vypukly v důsledku krachů bank, a tak se mnoho komerčních mREITů dočkalo propadu ceny. Problém je hlavně také s nejistým prostředím v oblasti kancelářských nemovitostí, kde se navíc zpřísňují úvěrové podmínky. Dobré je, že jsou trochu více diverzifikovaní, a proto by rizika rozsáhlých dopadů na komerční nemovitosti nebyla pro jejich podnikání stejná jako pro konkurenci.

Navíc se zdá, že expozice společnosti Starwood vůči kancelářským nemovitostem není bezprostředně ohrožena. Dokonce i u úvěrů, jejichž rating byl v tomto čtvrtletí snížen, se zdálo, že mají aktivní plány na obnovu alespoň úvěrové základny, ne-li více.

Akcie společnosti Starwood Property se obchodují se slevou oproti účetní hodnotě, což je dobré. Společnost Starwood Property již téměř deset let vyplácí čtvrtletní dividendu a zvyšuje své investiční portfolio, čímž prokazuje dobré investiční a realizační schopnosti.

💡Obchodování akcií se slevou vůči účetní hodnotě znamená, že tržní cena těchto akcií je nižší než jejich účetní hodnota vypočítaná z účetních výkazů společnosti. Účetní hodnota obecně zahrnuje aktivum společnosti, dluhy a vlastní kapitál. Pokud se akcie obchodují se slevou, znamená to, že trh vnímá hodnotu této společnosti nižší, než jakou signalizuje její účetní hodnota. Investoři buď považují část aktiv společnosti za přeceňovanou, nebo očekávají nižší budoucí zisky a cash flow. Důvodem mohou být například obavy z budoucího zpomalení ziskovosti, rizikovost společnosti, problémy s aktivy či nepřesné oceňování některých položek v bilanci. Proto každá investice do společnosti obchodované se slevou vyžaduje důkladnou analýzu fundamentů a podnikatelského modelu, aby investoři mohli stanovit skutečnou hodnotu společnosti.

Vysoké úrokové sazby mohou také utlumit poptávku po hypotékách, což by mohlo poškodit činnost společnosti Starwood Property v oblasti poskytování hypoték. Na druhou stranu při předchozí recesi to zvládla bravurně, tudíž se zdá být v tomto ohledu celkem důvěryhodná.

Proč zrovna Starwood

Jednoduše řečeno, Starwood Property Trust je uznávaný hráč na poli nemovitostních investic, s robustní strategií a schopností poskytnout vysoké výnosy pro své investory. I když je v tomto odvětví vysoce konkurenční prostředí, STWD dokázal vykazovat stabilní a konkurenceschopný dividendový výnos. 

Jedním z klíčových aspektů, které STWD vyzdvihuje, je jeho robustní strategie diverzifikace, která se projevuje jak geograficky, tak v různých segmentech nemovitostního průmyslu. Když se podíváme na rozložení portfolia, můžeme vidět, že zatímco komerční úvěry představují dominantní složku, společnost také investuje do řady dalších tříd aktiv, včetně CMBS, specializovaných úvěrů, vlastního nemovitostního portfolia, hypoték a infrastrukturních úvěrů. 

Toto široké rozložení aktiv umožňuje STWD snížit rizika spojená s jakýmkoliv konkrétním segmentem nebo trhem. Vzhledem k tomu, že Starwood Property Trust je REIT, musí ročně rozdělit alespoň 90% svého zisku mezi akcionáře formou dividend, což je významný faktor přispívající k atraktivnímu dividendovému výnosu. Nicméně je důležité mít na paměti, že tento typ vysokého výnosu může také znamenat vyšší riziko, a jak ukazuje analýza, je třeba brát v úvahu rostoucí zadlužení společnosti.

Co se týče valuace, Starwood Property Trust je relativně dražší než jeho konkurenti, s poměrem ceny k FFO na úrovni 8,3. Přesto, když se podíváme na jeho historii a pětiletý průměr P/B, je jasné, že společnost je v současné době podhodnocená, což může nabídnout atraktivní investiční příležitost.

DODATEK 26.07.2023

Od přidání analýzy na $STWD vzrostla cena akcie o 27 % a akcionářům byla vyplacena kvartální téměř 10 % dividenda (annual) ve výši 0,48 USD.