Vítejte ve světě dividendového růstu, kde se investování stává pravidelnou odměnou. Představte si společnost, která není jen zdrojem pasivního příjmu, ale aktivně investuje do svého dalšího rozvoje. Od roku 2013 tato společnost přešla na inovativní měsíční model vyplácení dividend po vzoru Realty Income, která je jedním z hlavních konkurentů firmy. Je však lepší volbou?

Dnešní analyzovaná společnost dosáhla za posledních 10 let k 15. prosinci průměrného ročního výnosu 7,1 % a celkového výnosu 12,9 % včetně dividend, což není vůbec špatné. Zároveň tato společnost překonává konkurenty a díky nižším nákladům může odměňovat akcionáře a investovat do dalšího růstu.

O koho se vlastně jedná?

Stag Industrial $STAG je další REIT společností, která vyplácí měsíční dividendu. Působí v jiné oblasti než Realty Income, protože vlastní a pronajímá průmyslové nemovitosti s jedním nájemcem. Vlastní zhruba 568 průmyslových nemovitostí ve 41 státech o celkové rozloze 112 milionů čtverečních stop.

Stag v současné době vyplácí měsíční dividendu ve výši 12,25 centu na akcii s výnosem 3,77 %. To vychází na 1,47 USD na akcii za 12 měsíců. Od roku 2013, kdy přešla na měsíční dividendový model, dividendu každý rok zvyšuje. Akcie se v současné době obchodují za přibližně 38 USD za akcii, takže pokud byste vlastnili 150 akcií, dostávali byste každý rok na dividendách přibližně 221 USD, což je zhruba 18 USD měsíčně.

Stejně jako Realty Income je výkonnost společnosti Stag lehce cyklická, ale patří mezi stabilnější REIT v tom, že jejími klienty jsou jednotliví nájemci. Vzhledem k tomu, že přibližně 484 jejích budov jsou sklady, má společnost mnohem menší kapitálové výdaje ve srovnání s jinými typy nemovitostí.

Žádná jednotlivá nemovitost navíc netvoří více než 3 % jejích příjmů z pronájmu, takže její portfolio je dobře diverzifikované. A konečně, průmyslové nemovitosti jsou jedním z nejvýkonnějších segmentů trhu s nemovitostmi, přičemž nájemné meziročně vzrostlo o 7,6 % při nízké míře neobsazenosti 4,6 %, jak vyplývá z Národní průmyslové zprávy společnosti Commercial Edge z listopadu 2023.

Zaměření společnosti

Stag Industrial je realitní společnost, která se zaměřuje na investice do průmyslových nemovitostí. Jejich hlavním podnikáním je nákup, vlastnictví, provoz a správa průmyslových a skladovacích nemovitostí v celých Spojených státech.

Společnost Stag Industrial investuje do široké škály průmyslových a skladovacích prostor, včetně distribučních center, logistických a skladovacích budov, průmyslových areálů a dalších nemovitostí vhodných pro různé odvětví průmyslu a obchodu.

Jejich obchodní model je založen na dlouhodobém vlastnictví a pronájmu těchto nemovitostí společnostem potřebujícím průmyslové a skladovací prostory. Tento model generuje pravidelný příjem ve formě nájmů od nájemců, což může být atraktivní pro investory hledající stabilní příjmy a dlouhodobou hodnotu v nemovitostech.

Mezi největší zákazníky společnosti Stag Industrial patří letecká nákladní doprava a logistika, automobilový průmysl a průmyslové vybavení z hlediska celkových příjmů.

Překonávání konkurentů? Hračka!

Robustní metriky růstu jsou nezbytné pro udržitelnost dividend. Růstové hodnocení společnosti Stag Industrial Inc 7 z 10 (hodnocení analytiků) naznačuje dobrou trajektorii růstu ve srovnání s konkurencí. Tržby společnosti, jak vyplývá z tržeb na akcii a tříletého tempa růstu tržeb, se zvyšovaly v průměru přibližně o 4,40 % ročně, čímž překonaly přibližně 65,52 % globálních konkurentů.

Tříleté tempo růstu EPS společnosti Stag Industrial Inc ukazuje její schopnost zvyšovat zisky, což je kritická součást pro udržení dividend v dlouhodobém horizontu. Během posledních tří let se zisky zvyšovaly v průměru přibližně o 27,70 % ročně, čímž překonaly přibližně 83,18 % globálních konkurentů. Kromě toho 5letá míra růstu EBITDA společnosti ve výši 42,70 % překonává přibližně 93,5 % globálních konkurentů.

Zde můžete vidět porovnání základních ukazatelů mezi $STAG (levý sloupec) a $O (pravý sloupec). Přestože jsou společnosti podobně zaměřené a obě vyplácí měsíční dividendu, nedoporučuje se je navzájem srovnávat, protože konečné zaměření obou je zcela odlišné. Realty Income Corporation se totiž zaměřuje na vlastnictví a provozování komerčních nemovitostí, jako jsou nákupní střediska, obchodní centra a prostory pro maloobchodní prodejce. 

Jaké bylo poslední čtvrtletí společnosti?

Společnost STAG Industrial oznámila své zisky za čtvrté čtvrtletí roku 2023, které se vyznačují silnou provozní výkonností s pozoruhodnými rozpětími leasingu a růstem čistého provozního zisku (NOI) ve stejných prodejnách. Společnost, která se specializuje na akvizice a provoz průmyslových nemovitostí, signalizovala důvěru ve svou schopnost udržet růst tržního nájemného i přes očekávaný nárůst míry neobsazenosti. S akvizičním plánem ve výši 3,1 miliardy USD a strategickým zaměřením na stabilizované transakce nastínila společnost STAG Industrial svá finanční očekávání pro rok 2024, vyvažuje akvizice a prodeje a zároveň spravuje svůj poměr čistého dluhu k upravenému EBITDA.

Klíčové poznatky

- Společnost STAG Industrial vykázala ve 4. čtvrtletí 2023 rekordní rozpětí leasingu a růst NOI ve stejných prodejnách.

- Společnost očekává v roce 2024 střední jednociferný růst tržního nájemného.

- Výhled na rok 2024 zahrnuje předpokládaný růst NOI hotovosti ve stejných prodejnách o 4,75 % až 5,25 % a rozpětí leasingu o 25 % až 30 %.

- STAG Industrial usiluje o akvizice nemovitostí ve výši 350 až 650 milionů USD s mírou kapitalizace 6 % až 6,5 %.

Výhled společnosti

- Očekává se, že jádrové FFO na akcii se bude v roce 2024 pohybovat mezi 2,36 a 2,40 dolary.

- Předpokládá se, že čistý dluh k anualizovanému upravenému zisku EBITDA se bude pohybovat mezi 5x a 5,5x.

- Společnost působí především na trzích CBRE Tier 1, což pomůže dalšímu růstu.

Proč může být STAG atraktivní volbou?

V pondělí společnost BMO Capital Markets upravila svou cílovou cenu pro STAG Industrial. Firma zvýšila cílovou cenu na 42 USD z předchozích 41 USD a zároveň zachovala rating Outperform pro akcie společnosti.

Revidovaná cílová cena následuje po nedávném setkání investorů v sídle společnosti STAG Industrial v Bostonu, které mělo údajně silnou účast. Setkání zahrnovalo diskuse s nejvyššími manažery společnosti, včetně generálního ředitele Billa Crookera, finančního ředitele Mattse Pinarda, výkonného viceprezidenta pro provoz Steva Kimballa a CIO Mikea Chase.

Během setkání společnost vyzdvihla sílu svých leasingových aktivit a poznamenala, že již vyřešila nejméně 71,8 % vypršení nájemních smluv pro rok 2024. To je významné, protože to naznačuje minimální dopad nové nabídky na trhy, kde STAG působí. Proaktivní přístup společnosti k leasingu svědčí o její robustní provozní strategii.

Kromě toho společnost STAG Industrial zaznamenala výrazný nárůst upisování akvizic. Společnost je na dobré cestě splnit střed svého akvizičního výhledu, který je stanoven na 500 milionů dolarů. Tato částka nezahrnuje dalších 50 až 100 milionů dolarů, které mohou být přiděleny na rozvojové příležitosti.

Společnost nadále rozšiřuje své portfolio

Stag Industrial $STAG získal dvě budovy v Inland Empire za 36 milionů dolarů 👇

Společnost Stag Industrial rozšířila svou průmyslovou stopu po zakoupení průmyslové nemovitosti v kalifornském Inland Empire. Rovněž získala nemovitosti od prodávajícího Jupiter Holdings. Dohoda vychází na 229 dolarů za čtvereční stopu.

Společnost Stag Industrial také koupila průmyslové zařízení o rozloze 101 381 čtverečních stop v Piscataway ve státě New Jersey za 26,5 milionu dolarů, ukazují veřejné záznamy okresu Middlesex. JLL Capital Markets zprostředkovala zpětný leasing jménem prodávajícího, společnosti Strato Inc., která nemovitost vlastní od roku 2004.

Jednopodlažní nemovitost se nachází na adrese 100 New England Ave. a nabízí jedny vjezdové dveře a šest nakládacích doků. Sklad se nachází na pozemku o rozloze 8 akrů a nachází se v blízkosti dálnic Interstate 287 a 95, 16 mil od Lindenu, N.J., 29 mil od Port Newark, 24 mil od mezinárodního letiště Newark Liberty a do 32 mil od Jersey City, N.J.

Proč věnovat pozornost právě $STAG?

Společnost Stag Industrial získala především průmyslové nemovitosti přinášející příjmy. V posledních letech se však pozornost zaměřuje na akvizice s přidanou hodnotou (získávání nemovitostí, kterým může přidat hodnotu prostřednictvím projektů expanze, přestavby nebo pronájmu). Společnost se také v posledních letech více pustila do developerských projektů, které jsou investicemi s vyšším rizikem a vyšším růstem.

Rostoucí portfolio REIT výrazně zvýšilo příjmy z pronájmu. To společnosti umožnilo každý rok mírně zvýšit platy svým investorům a zároveň jí to umožnilo ponechat si stále větší množství volné hotovosti na financování nových investic.

Společnost od svého IPO posílila o téměř 500% celkový výnos, čímž výrazně překonala index S&P 500. Hypotetická investice ve výši 1 000 USD při IPO by vzrostla na dnešních téměř 6 000 USD. To je asi o 1 500 dolarů více než stejná investice do indexového fondu S&P 500.

Jak ukazuje tento snímek (z konce roku 2023), společnost Stag Industrial se obchoduje s vyšší implikovanou mírou kapitalizace nemovitostí (cap rate) než její kolegové (což znamená, že má nižší ocenění a vyšší výnos z příjmu). Obchoduje se také s nižším násobkem prostředků z operací (FFO) (včetně upraveného FFO). Toto nižší ocenění je velkým důvodem, proč má vyšší dividendový výnos.

Tento vyšší výnos umožňuje investorům generovat vyšší výnos z nové investice. Například investice ve výši 1 000 USD do společnosti Stag Industrial by vynesla přibližně 40 USD ročního dividendového příjmu, zatímco stejná investice by vyprodukovala pouze zhruba 30 USD ročního dividendového příjmu od konkurentů.

⚠ Na Buliosu najdete mnoho inspirace, konečný výběr akcií a stavba portfolia je však samozřejmě pouze na vás, proto vždy provádějte důkladnou vlastní analýzu. Praktické nástroje v rámci členství Bulios Black jsou vám vždy k dispozici.