V srdci jižní Kalifornie, kde se setkává rychlý růst e-commerce a vysoká hustota obyvatelstva, se skrývá zajímavá dividendová společnost. Tato společnost, která se specializuje na akvizice a správu průmyslových nemovitostí, si vybudovala silnou pozici na trhu, kde je velká konkurence, ale příležitosti jsou ještě větší.

S portfoliem přes 420 nemovitostí a tržní kapitalizací okolo 11 miliard dolarů, tato firma neustále roste. Nabízí dividendový výnos 3,3 %, což je pro investory lákavé, zejména když se podíváme na její dlouhou historii pravidelných zvyšování dividend. I přes aktuální výzvy, jako je mírný nárůst neobsazenosti, si dokáže udržet vysokou obsazenost a výrazně zvyšovat nájemné. Navíc nám nedávno nastínila plán, jak hodlá pokračovat v růstu.

Představení společnosti

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR je společnost se sídlem v Los Angeles, která se specializuje na akvizice, vlastnictví a správu průmyslových nemovitostí v oblasti jižní Kalifornie. Firma se zaměřuje na jeden z největších a nejdynamičtějších průmyslových trhů v USA, což ji činí klíčovým hráčem v tomto segmentu.

Společnost byla založena v roce 2001, a od té doby se soustředí na akvizici a rozvoj průmyslových nemovitostí, včetně skladových a distribučních center, která se nacházejí především v metropolitní oblasti Los Angeles, v oblasti Inland Empire. Díky této strategii se Rexford Industrial stala jedním z nejvýznamnějších vlastníků a provozovatelů průmyslových nemovitostí v jižní Kalifornii.

Rexford Industrial se odlišuje od konkurentů svou schopností identifikovat a kapitálově využívat příležitosti na trhu průmyslových nemovitostí, a to jak prostřednictvím přímých akvizic, tak i prostřednictvím redevelopmentu existujících nemovitostí. Tento přístup jim umožňuje vytvářet hodnotu pro své akcionáře prostřednictvím zvyšování nájemného a optimalizace využití jejich majetku.

Jedním z klíčových faktorů úspěchu Rexford Industrial je jejich důkladná znalost lokálního trhu a schopnost rychle reagovat na změny v poptávce po průmyslových prostorech. Kalifornský trh, zejména v oblasti Los Angeles, je charakteristický vysokou hustotou obyvatelstva a silným růstem e-commerce, což zvyšuje poptávku po skladových a logistických centrech. Rexford Industrial tuto situaci maximálně využívá a neustále rozšiřuje svůj portfoliový fond, který k dnešnímu dni čítá stovky nemovitostí.

Aktuálně má ve svém portfoliu více než 420 nemovitostí, které obsahují kolem 720 budov, a obsluhuje přibližně 1 600 nájemců. S tržní kapitalizací přibližně 11 miliard dolarů patří mezi větší hráče v segmentu průmyslových REITs.

Rexford Industrial je dle mnohých analytiků atraktivní investiční příležitostí pro ty, kteří hledají stabilní dividendový příjem a dlouhodobý růstový potenciál. Tato společnost nabízí v současné době dividendový výnos ve výši 3,3 %, což je více než dvojnásobek průměrného výnosu indexu S&P 500. Za poslední desetiletí Rexford pravidelně navyšoval dividendu o více než 10 % ročně, což je působivý výkon pro jakýkoli realitní investiční fond (REIT). I přes silné provozní výsledky však akcie společnosti zůstávají stále 35 % pod svým maximem z roku 2022, což může představovat zajímavou příležitost k nákupu.

Jednou z hlavních odlišností Rexfordu oproti jiným průmyslovým REITs je jeho geografická koncentrace na jižní Kalifornii. Tento region není jen největším průmyslovým trhem ve Spojených státech, ale pokud by byl samostatnou ekonomikou, stal by se čtvrtým největším průmyslovým trhem na světě. Jižní Kalifornie se také může pochlubit nejnižší mírou neobsazenosti průmyslových nemovitostí v celé zemi, což z ní činí mimořádně atraktivní oblast pro působení v tomto segmentu.

Přestože se v poslední době zvyšuje míra neobsazenosti, která se v jižní Kalifornii více než zdvojnásobila na téměř 4 % od svého minima v roce 2023, Rexfordu se i přes tyto výzvy daří udržovat vysokou obsazenost svého portfolia na úrovni 96,9 % (Q2). Navíc společnost zaznamenala impozantní nárůst nájemného o 67 % u pronájmů, které byly obnovovány ve druhém čtvrtletí, což ukazuje, že poptávka po jejich nemovitostech zůstává silná.

Tato výkonnost vedla k růstu FFO na akcii o 11 % meziročně ve druhém čtvrtletí. Tento růst pravděpodobně bude pokračovat, protože Rexford má nejen plány na modernizaci svých nemovitostí, což mu umožní účtovat vyšší nájmy, ale také do svých stávajících nájemních smluv zahrnul zvyšování nájmů.

Dividenda

Společnost Rexford v současné době vyplácí čtvrtletní dividendu ve výši 0,4175 USD na akcii, což odpovídá roční dividendě ve výši 1,67 USD na akcii a v době psaní tohoto článku dává jejím akciím výnos přibližně 3,3 %.

Kromě vysokého výnosu je Rexford hvězdou v oblasti růstu dividend. Zvýšila svou roční výplatu dividend již 10 po sobě jdoucích let a její únorové zvýšení o 10 % ji přimělo k tomu, aby se rok 2024 stal 11. rokem v řadě s nárůstem.

Základ pro růst společnosti Rexford

Rexford věří, že do roku 2026 může ke svému čistému provoznímu zisku (NOI) přidat 240 milionů dolarů nebo více. To by představovalo obrovský 42% nárůst oproti míře NOI ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023.

Vedení například očekává, že z přestavby stávajících nemovitostí přinese prospěch ve výši 95 milionů dolarů. V podstatě jde o převzetí starších aktiv a jejich modernizaci, aby REIT mohl účtovat vyšší nájemné. Dalších zhruba 95 milionů dolarů má pocházet ze stávajících nájemních smluv, které se převedou na vyšší nájemné, jakmile skončí staré nájemní smlouvy. Nejedná se o nějakou fantaskní prognózu – ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 dokázala společnost Rexford podepsat nové nájemní smlouvy s o 77 % vyšším nájemným než končící nájemní smlouvy.

To budou dva největší hnací motory růstu NOI v příštích třech letech, ale nejsou jediné. Dalších 40 milionů dolarů bude pocházet ze zvýšení nájemného, které je zapsáno do stávajících nájemních smluv. A 10 milionů dolarů bude pocházet z nedávných akvizic.

Tohle je však tak trochu divoká karta, protože Rexford neustále hledá akviziční příležitosti. Částka 10 milionů dolarů souvisí s tím, co již koupila, a pokud REIT koupí více nemovitostí, mohlo by dojít k podstatnému růstu.

Velkým příběhem zde však není příležitost, kterou představují budoucí akvizice. Ty se nedají předvídat. Skutečně atraktivní částí investiční teze společnosti Rexford je, že vše potřebné k podpoře zde zdůrazněné růstové příležitosti NOI je již v portfoliu a čeká na využití.

Jaké bylo poslední čtvrtletí společnosti?

Firma dosáhla čistého zisku ve výši 79,8 milionu dolarů, což odpovídá 0,37 USD na zředěnou akcii, ve srovnání s 51,6 milionu dolarů, tedy 0,26 USD na akcii v předchozím roce. Core FFO (funds from operations) vzrostl na 129,6 milionu dolarů, což je o 19,5 % více než v předchozím roce, přičemž na akcii to znamená 0,60 USD, což představuje nárůst o 11,1 %. Čistý operativní příjem (NOI) portfolia činil 181,1 milionu dolarů, což je meziroční nárůst o 20,9 %. Nájemní sazby vzrostly o 67,7 % na bázi GAAP a o 49,0 % na bázi hotovosti.

Průměrná obsazenost portfolia firmy dosáhla 96,9 %. V druhém čtvrtletí 2024 firma dokončila tři akvizice za celkovou částku 169,5 milionu dolarů a prodala čtyři nemovitosti za 37 milionů dolarů. Do poloviny roku 2024 zahrnují investice firmy celkem 1,3 miliardy dolarů. Společnost také začala pronajímat a stabilizovat projekty v hodnotě 54,3 milionu dolarů.

Na konci druhého čtvrtletí měla firma k dispozici 125,7 milionu dolarů v hotovosti a 995 milionů dolarů na revolvingovém úvěrovém zařízení. Celkový dluh firmy činil 3,4 miliardy dolarů s průměrným úrokem 3,8 %. Rada společnosti rovněž schválila výplatu dividendy 0,4175 USD na akcii za třetí čtvrtletí 2024.

Společnost aktualizovala svůj výhled na rok 2024, očekává nárůst Core FFO na 2,32 - 2,34 USD na akcii a růst NOI portfolia mezi 4,25 % - 5,25 %. Tyto výsledky ukazují na silný výkon firmy a pokračující růst v atraktivních investičních příležitostech v jižní Kalifornii.

Základní ukazatele

ROE a ROA: Rexford Industrial dosahuje ROE (návratnost vlastního kapitálu) 3,50 % a ROA (návratnost aktiv) 1,82 %. Obě tyto metriky jsou vyšší než průměrné hodnoty sektoru, které ukazují na nižší výnosy. Tato vyšší čísla naznačují, že firma je efektivnější v generování zisků z vlastního kapitálu a aktiv ve srovnání s průměrným REIT.

Debt-to-Equity Ratio: Poměr dluhu k vlastnímu kapitálu (Debt/Equity) u Rexford Industrial je 0,40, což je nižší než průměrný poměr tohoto sektoru, který ukazuje na vzrůstající trend. Nižší poměr naznačuje, že Rexford Industrial má nižší úroveň zadlužení ve srovnání s průměrem sektoru.

Current Ratio a Quick Ratio: Current ratio (krátkodobá likvidita) společnosti je 1,39, což je nad průměrem sektoru, který se pohybuje kolem 0,89. Vyšší current ratio naznačuje, že Rexford Industrial má lepší schopnost pokrýt své krátkodobé závazky. Quick ratio (likvidní poměr) je 0,98, což je také lepší než průměr sektoru.

Čistá marže: Čistá marže společnosti Rexford Industrial Realty překračuje průmyslové standardy a dosahuje více než 30 %.

Výsledky společnosti za poslední roky

Celkové příjmy (Total Revenue): Celkové příjmy se zvýšily z 330,135 tisíc dolarů v roce 2020 na 452,238 tisíc dolarů v roce 2021. V roce 2022 dosáhly 631,204 tisíc dolarů a v roce 2023 vzrostly na 797,826 tisíc dolarů. Tento stabilní růst příjmů ukazuje na úspěšné obchodní strategie a expanzi společnosti.

Hrubý zisk (Gross Profit): Hrubý zisk vzrostl z 250,419 tisíc dolarů v roce 2020 na 344,517 tisíc dolarů v roce 2021. V roce 2022 dosáhl 480,701 tisíc dolarů a v roce 2023 vzrostl na 613,347 tisíc dolarů. Tento nárůst v hrubém zisku naznačuje zlepšení efektivity a lepší řízení nákladů.

Provozní náklady (Operating Expense): Provozní náklady vzrostly ze 152,064 tisíc dolarů v roce 2020 na 200,259 tisíc dolarů v roce 2021. V roce 2022 činily 261,058 tisíc dolarů a v roce 2023 vzrostly na 319,537 tisíc dolarů. Tento nárůst je odrazem expanze a zvýšené aktivity společnosti, avšak i přesto se zisk výrazně zvýšil.

Provozní zisk (Operating Income): Provozní zisk vzrostl z 98,355 tisíc dolarů v roce 2020 na 144,258 tisíc dolarů v roce 2021. V roce 2022 činil 219,643 tisíc dolarů a v roce 2023 se zvýšil na 293,810 tisíc dolarů. Tento růst ukazuje na zlepšení provozní efektivity a ziskovosti.

Náklady na úroky (Net Non Operating Interest Income Expense): Čisté úrokové náklady vzrostly z -30,849 tisíc dolarů v roce 2020 na -40,139 tisíc dolarů v roce 2021. V roce 2022 činily -48,496 tisíc dolarů a v roce 2023 vzrostly na -61,400 tisíc dolarů. Tento nárůst ukazuje rostoucí náklady na úroky, které však byly kompenzovány vyššími příjmy.

Čistý zisk (Net Income Common Stockholders): Čistý zisk pro akcionáře vzrostl z 61,349 tisíc dolarů v roce 2020 na 111,761 tisíc dolarů v roce 2021. V roce 2022 činil 157,481 tisíc dolarů a v roce 2023 dosáhl 227,449 tisíc dolarů. Tento výrazný nárůst čistého zisku ukazuje na efektivní řízení nákladů a úspěšné obchodní aktivity.

Zisk na akcii (EPS): Zisk na akcii vzrostl z 0,51 dolarů v roce 2020 na 0,80 dolarů v roce 2021. V roce 2022 činil 0,92 dolarů a v roce 2023 se zvýšil na 1,12 dolarů. Tento nárůst EPS ukazuje na rostoucí hodnotu pro akcionáře a zlepšení ziskovosti společnosti.

EBITDA: EBITDA vzrostla z 227,013 tisíc dolarů v roce 2020 na 327,654 tisíc dolarů v roce 2021. V roce 2022 činila 422,447 tisíc dolarů a v roce 2023 dosáhla 555,501 tisíc dolarů. Tento nárůst naznačuje, že společnost efektivně generuje hotovost ze své hlavní činnosti.

⚠ Investujte zodpovědně!

Informace v tomto článku mají pouze vzdělávací charakter a neslouží jako investiční doporučení. Autoři prezentují pouze jim známá fakta a nevyvozují žádné závěry ani doporučení pro čtenáře.

Investování může být rizikové, pokud k němu budete přistupovat lehkovážně. Bulios nezná vaši finanční situaci a proto v žádném případě nedává konkrétní rady a tipy. Výběr akcií, strategie a stavba portfolia je individuální záležitostí, proto se sami vždy vzdělávejte a před nákupem konkrétní akcie provádějte vlastní detailní analýzu.