Ceny nemovitostí v ČR nadále klesají a inflace nadále roste, co má smysl dnes dělat a kdy bude vhodná doba na nákup?
Současná situace na nemovitostním trhu vypadá následovně:

Když se ale podíváme na meziměsíční změny cen, v 9 ze 13 měst cena nemovitosti klesá. Tedy pokud nemovitost před měsícem stála například 5 mil. Kč, dnes stojí méně.

Pokud do tohoto meziměsíčního poklesu zohledníme inflaci, která aktuálně činí 15,8% , můžeme říct, že úplně ve všech městech v ČR cena nemovitosti v reálné hodnotě klesá. Vývoj inflace:

Když se podíváme na meziroční změny, uvidíme poklesy v 10 ze 13 měst, a pokud opět zohledníme inflaci, dostáváme se na pokles ve 12 ze 13 měst, mimo Olomouc.

Pokud se ještě podíváme na průměrný pokles, dneska se můžeme bavit o 0,58% meziměsíčním
poklesu, což si někdo může říct, že ani ne 1 % není moc. Ano, 0,58 % není závratné, ale jde o meziměsíční pokles a tedy, pokud bychom zůstali v tomto tempu a klesalo to takto celý rok, za 1 rok se dostáváme na 6,7% pokles ceny nemovitosti. A pokud do toho zohledníme i inflaci, pak se můžeme dívat na 20% snížení hodnoty, tedy hodnota nemovitosti klesne o celou jednu pětinu!

Jak už tedy v úvodu bylo naznačeno, klesání cen nemovitosti bude velmi pravděpodobně pokračovat minimálně dalších 9 měsíců. Jak jsem na to přišel? Jsou k tomu 2 důvody.
První z nich je vývoj počtu nabídek, který lze vidět na serveru Sreality. Zde můžeme vidět, že za posledního půl roku roste počet nabídek, tzn., že se nedokáže uspokojit nabídka s poptávkou.
Můžeme to vidět v Praze,

Brně,

i Olomouci.

V Olomouci můžeme vidět dokonce 4,4 násobné zvýšení inzerovaných bytů meziročně.

Druhým důvodem je vývoj úrokových sazeb. Jak to souvisí s cenami nemovitostí?
Obecně ekonomové říkají, že ve chvíli, kdy úrokové sazby vzrostou, způsobí to pokles cen nemovitostí v horizontu 6 měsíců, až 2 let.
Pokud úrokové sazby zůstávají stejné, tzn., že nestoupají, ani neklesají, pak i ceny nemovitostí jsou stejné, maximálně se zvýší o inflaci.
Pokud sazby klesají, můžeme vidět v horizontu 6 měsíců, až 2 let zvýšení cen na nemovitostech.

Proč tomu tak je?

Ve chvíli, kdy máme výši úvěru 4 mil Kč, s úrokovou mírou 1,5 % a dobou splácení 30 let, dostáváme se na výši splátky 13.804,81,- Kč. Aby vám banka mohla poskytnout úvěr, musíte mít čistý měsíční příjem domácnosti alespoň 30.700,- Kč
Dnes se můžeme dostat až na výši 6,5 % a výše splátky je 25.282,72,- Kč a proto, aby vám banka dala úvěr, musíte mít čistý měsíční příjem domácnosti minimálně 56.200,- Kč. Proto si mnoho lidí nemůže vzít takto vysoký úvěr, i kdyby chtělo. Srovnání:

Tímto růstem úrokové sazby ale velmi pravděpodobně nekončímě. Je třeba se podívat na plán ČNB, kde je patrné, jak chce národní banka vyvíjet své úrokové sazby, které nastavuje na trh v návaznosti na současnou míru inflace. ČNB nedávno změnila svůj původní plán a předpokládá, že v polovině roku 2024 neklesnou sazby na dříve plánovaná 3 %, ale jen 5 %. Banky, které změny tohoto plánu začnou promítat, budou déle držet vysoké úroky na hypotékách. Tato nová strategie způsobí, že se opět zvedne výše čistého měsíčního příjmu, který bude banka požadovat u hypotéky. A to v důsledku způsobí ještě menší poptávku po úvěrech. Dle plánu ČNB můžeme předpokládat stagnaci cen
nemovitostí do půlky, až konce roku 2023. První růsty cen nemovitostí by mohly nastat začátkem roku 2024.

A co tedy dnes můžeme dělat? Já bych rozhodně nekupoval, jelikož ceny nemovitostí nejspíše ještě budou klesat. Samozřejmě pokud máte peníze a potřebujete si koupit nemovitost, pak ano. Ale jinak lze jednoduše říct, že odložením nákupu o rok můžeme snížit cenu nemovitosti o 10 % a to není vůbec málo. Pokud se podíváme na to, že průměrný byt stojí 3,5 mil, 10 % z toho je 350 tis a nájem činí cca 10 tis. To tedy dělá celých 35 nájmů! Takže necelé 3 roky nájmu budete mít zdarma.

Rychle prodávat! Pokud se dostanete do situace, kdy nebudete moct splácet, potom je lepší, když si to prodáte sami, než když vám to prodá banka. Pokud by se na trhu prodávalo masivně, reálně by hrozilo, že banka nemovitost prodá pod cenou. Pokud zvládáte splácet, v tom případě si nemovitost držte.

Pokud už máte část dluhu u nemovitosti splacenou a máte strach, že nebudete dále splátky zvládat a o nemovitost nechcete přijít, existuje ještě možnost protáhnout si dobu splácení. Ano, je to nepříjemné, ale za nějakou dobu, jak úroky klesnou a vy budete schopni splácet více, můžete si naopak dobu splácení zkrátit. Tímto protažením si můžete snížit splátku a tuto těžkou dobu můžete efektivně překonat.
A kdy tedy koupit nemovitost? Dobrá doba na nákup se dá předpokládat nejdříve od poloviny roku 2023, nebo začátkem roku 2024.

Pokud se tedy plán ČNB nezmění, což se stát může, a je potřeba s tím počítat. Vzhledem k tomu, že aktuálně inflace opět roste, existuje zde reálná možnost, že vysoké úrokové sazby jen tak rychle neodezní a budou tu déle, než jsme předpokládali.

A co naopak dělat do doby, než přijde vhodná, ta dobrá doba na nákup nemovitosti?
Můj plán je pořád stejný, necelou polovinu mého portfolia mám v akciích (45 %), necelých 10 % mi tvoří hotovost, necelá čtvrtina (23 %) je tvořena drahými kovy a zbylou necelou čtvrtinu (23 %) mám v Bitcoinu.

Nedoporučuji se vyhýbat akciím ani drahým kovům, protože při současné vysoké inflaci jsou kovy schopné se proti inflaci bránit a držet si hodnotu. U akcií zase můžeme ve chvíli, kdy FED sníží úrokové sazby očekávat obrovské růsty.

Pokud bych chtěl být konzervativním investorem, minimálně část bych měl v akciích, část v drahých kovech, větší množství v hotovosti a v poslední čtvrtině bych měl to, co mi bude osobně vyhovovat a
čemu budu věřit – viz koláč