Dnes se podíváme na akcii z realitního sektoru s dividendou ve výši 8,41 %. To je obrovská hodnota vzhledem k tomu, že průměrný REIT, který používá Vanguard Real Estate Index ETF, nabízí pouze 4,1% výnos. Výnos širšího trhu je ještě nižší, přičemž ETF indexu S&P 500 vám pravděpodobně vynese jen asi 1,5 %. 

Jedna společnost specializující se na vlastnictví a správu komerčních nemovitostí nedávno uzavřela několik klíčových transakcí, které posilují její pozici na trhu. Mezi ně patří dokončení prodeje strategicky významného pozemku za 71 milionů dolarů a prodloužení nájemní smlouvy s prestižním nájemcem až do roku 2040. Společnost také zaznamenala výrazný nárůst zisku za první čtvrtletí roku 2024, což potvrzuje její schopnost úspěšně řídit své investice a generovat stabilní příjmy. O jakou společnost se jedná?

Představení společnosti

Alexander's $ALX je realitní investiční společnost, která se specializuje na vlastnictví a správu komerčních nemovitostí. Jako realitní investiční trust (REIT) má za cíl generovat příjmy prostřednictvím pronájmu a provozu nemovitostí, a to zejména obchodních center, kancelářských budov a dalších komerčních prostor.

Jednou z klíčových oblastí činnosti Alexander's je vlastnictví a provozování nákupních center, která se nacházejí v různých lokalitách. Tyto nákupní centra jsou často významnými destinacemi pro maloobchodní zážitky a přitahují zákazníky z širokého okolí. Kromě toho společnost vlastní a pronajímá také kancelářské budovy, které slouží jako sídla pro různé firmy a organizace.

Mezi hlavní konkurenty Alexander's patří další realitní investiční trusty, jako jsou například Simon Property Group, Brookfield Property Partners nebo Vornado Realty Trust. Tyto společnosti také vlastní a provozují rozsáhlé portfolia komerčních nemovitostí a soutěží s Alexander's o získání nájemníků.

Alexander's působí převážně v USA, přičemž jeho nemovitosti se nacházejí v různých státech a městech po celé zemi. Díky svému rozsáhlému portfoliu nemovitostí má společnost silnou pozici na trhu a může využít příležitostí v různých regionech.

Zajímavost

Nejdůležitějším aktivem společnosti ALX je kancelář 731 Lexington Avenue v centru Manhattanu. Budova je 100% pronajata společnosti Bloomberg jako její globální ústředí s 939 000 čtverečními stopami pronajatými za vážené průměrné nájemné ve výši 135,44 USD za čtvereční stopu. 

Tvoří také 38,2 % z celkového portfolia ALX o rozloze 2 455 000 čtverečních stop. ALX platí společnosti VNO roční poplatek za správu ve výši 2,8 milionu USD plus 2 % z hrubého příjmu z nákupního centra Rego Park II a 0,50 USD za čtvereční stopu obsazených kancelářských a maloobchodních prostor na adrese 731 Lexington Avenue. Dalších 365 000 dolarů se platí VNO za správu společných prostor 731 Lexington Avenue. 

- REIT zaplatil společnosti VNO během fiskálního roku 2023 celkem 8,92 milionu USD na provozních a správcovských poplatcích, což je zhruba 3,96 % z celkových příjmů ve výši 225 milionů USD za rok.

Novinky

1. Alexander's dokončil prodej Rego Parku III

Společnost Alexander's oznámila, že dokončila dříve oznámený prodej pozemku Rego Park III sousedícího s jejím nákupním centrem Rego Park II, které se nachází v Queensu ve státě New York, za 71 milionů dolarů včetně protiplnění za daňové výhody brownfieldů a úhradu nákladů na plány, specifikace a dosavadní vylepšení. 

2. Společnost Alexander's prodlužuje pronájem globálního sídla společnosti Bloomberg do roku 2040

Společnost Alexander's oznámila a představila investorům 11letou smlouvu o prodloužení nájmu se společností Bloomberg LP, která začne vypršením stávající nájemní smlouvy v roce 2029 a bude pokračovat v dlouhodobé přítomnosti ústředí na adrese 731 Lexington Avenue až do roku 2040.

Společnost Bloomberg, která do věže po jejím dokončení přemístila své globální sídlo, bude i nadále obsazovat všech 946 815 čtverečních stop kancelářských prostor v budově.

Výsledky za Q1 2024

Společnost Alexander’s zveřejnila výsledky za první čtvrtletí 2024. Čistý zisk dosáhl 16,1 milionu dolarů, což představuje nárůst o 4,9 milionu dolarů oproti předchozímu roku. FFO, které jsou non-GAAP ukazatelem finanční výkonnosti, vzrostly na 25,5 milionu dolarů, zatímco loni činily 18,6 milionu dolarů. To představuje značný růst. Je ale důležité poznamenat, že FFO ve výši 4,98 USD na akcii zaostalo o 1,43 USD (pod odhadem).

Výsledky naznačují stabilní růst a úspěšné investice do nemovitostí, což přispívá k celkovému růstu společnosti. Gary Hansen, zástupce společnosti, zdůraznil, že přestože existují určité rizika spojená s investicemi do nemovitostí a konkurenčními faktory, společnost úspěšně expanduje a zvyšuje svou finanční výkonnost.

Dlouhodobé výsledky

Výkaz zisku a ztrát ukazuje, že celkové tržby společnosti se postupně zvyšují, přičemž dosáhly 233,418 milionů USD za posledních dvanáct měsíců. Na druhé straně se provozní náklady také zvyšují, což snižuje hrubý zisk. Nicméně, hrubý zisk z provozních aktivit roste, což je pozitivním signálem.

Společnost má stále silný základní zisk před zdaněním, což naznačuje dobrou finanční stabilitu. Tento ukazatel dosáhl 107,296 milionů USD za poslední dvanáct měsíců. Nicméně, je zde vidět výrazný pokles v čistém neoperačním úrokovém výnosu, což může být důsledkem změn v úrokových sazbách.

Celkově se čistý zisk pro běžné akcionáře pohybuje kolem 107,296 milionů USD, což je pozitivní výsledek. Pohled na výkaz toku hotovosti ukazuje, že má společnost stabilní tok hotovosti z provozních aktivit, což jí umožňuje financovat své provozní a investiční aktivity. 

Jak je na tom společnost ve srovnání s odvětvím? 👇

Očekávání pro zbytek roku

Aktuální konsensuální odhad FFO je 2,87 USD při tržbách 54,9 milionu USD pro nadcházející čtvrtletí a 14,86 USD při tržbách 235,5 milionu USD za aktuální fiskální rok.

Očekává se, že tento realitní investiční fond ve své nadcházející zprávě zveřejní čtvrtletní zisk ve výši 0,21 USD na akcii, což představuje meziroční změnu o -12,5 %. Také se očekává, že tržby společnosti vzrostou o 5,3 % více než v předchozím čtvrtletí.

Názor analytiků

Společnost Alexander's si udržela dividendu i v chaosu posledních několika let a nedávno vyhlásila čtvrtletní hotovostní dividendu ve výši 4,50 USD na akcii s dividendovým výnosem 8,8%. Tento výnos je výrazně nad 5letým průměrným výnosem ALX ve výši 4,83 %, přičemž REIT zaměřený na New York City se v současné době obchoduje za 13,22násobek FFO za fiskální rok 2023 ve výši 81,1 milionu USD, což je přibližně 15,89 USD za akcii. To je nad mediánem odvětví zhruba o 9 %, přičemž ALX za poslední 1 rok vykázal pozoruhodný výnos 23 % na základě celkového výnosu. To znamená, že ALX udržela své dividendy stabilní během chaotických let pandemie a následného narušení způsobeného pokračujícím bojem Fedu s inflací, která zůstává odolná.

Boj s Fedem

Míč je na straně Fedu, pokud jde o další katalyzátor ALX, přičemž údaje o inflaci od začátku roku mírní očekávání nejméně tří snížení základních sazeb o 75 bazických bodů do roku 2024. Nástroj CME FedWatch nyní oceňuje jako nejpravděpodobnější do roku 2024 pouze jedno snížení sazeb. 

Dividendy

Dividendový výnos (Yield) činí 8,40%, což je vysoká hodnota, naznačující, že společnost vyplácí štědré dividendy. Dividenda $ALX sice v průběhu let příliš nerostla, ale je časem ověřená, poměrně tučná a pravidelně vyplácená od roku 2010.

Payout ratio (výplatní poměr) je 86,06%, což je poměrně vysoká hodnota. Tento ukazatel měří procento zisku vypláceného ve formě dividend. Hodnota nad 50 % naznačuje, že společnost vyplácí většinu svých zisků, což může být udržitelné, pokud má společnost stabilní zisky a silný FCF.

Free Cash Flow (FCF) je 9,61%, což je dobrá hodnota indikující schopnost společnosti generovat hotovost po odečtení kapitálových výdajů. 

Rizika

První věc, kterou investoři potřebují vědět, je, že Alexander's je externě spravovaný REIT. To může vést k obavám ze střetu zájmů, kterým se mnoho investorů raději vyhýbá. Externím správcem je v tomto případě společnost Vornado Realty, uznávaný pronajímatel kancelářských prostor, který se zaměřuje na New York City. Samotný Vornado vlastní téměř 33 % akcií společnosti Alexander, zatímco společnost vedená generálním ředitelem společnosti Vornado vlastní dalších 26 %. To je téměř 60 % akcií, takže varování výroční zprávy 10-K, že "může dojít ke střetu zájmů mezi společností Vornado, jejími přidruženými společnostmi a námi", by mělo být bráno vážně.

Jako by to nestačilo, Alexander's generuje zhruba dvě třetiny svých příjmů z pronájmu z jediné nemovitosti, 731 Lexington Avenue. Jedná se o nemovitost na "trofejní úrovni", ale je v podstatě pronajata pouze jednomu nájemci, společnosti Bloomberg, která představuje 55 % nájemného REIT. To je velké riziko koncentrace, zejména v době, kdy je kancelářský sektor v pohybu díky trendu práce z domova, který zůstal po pandemii COVID-19.

⚠ Na Buliosu najdete mnoho inspirace, konečný výběr akcií a stavba portfolia je však samozřejmě pouze na vás, proto vždy provádějte důkladnou vlastní analýzu. Praktické nástroje v rámci členství Bulios Black jsou vám vždy k dispozici.