Vyplatí se aktuálně investovat do REIT společností?

REIT společnosti, byly dlouhá léta miláčky dividendových investorů. Jejich zákonná povinnost vyplácet minimálně 90 % zdanitelného příjmu formou dividend z nich dělala spolehlivý stroj na pasivní příjem.

Dnes se však nacházíme v diametrálně odlišném ekonomickém režimu, než na jaký jsme byli zvyklí v minulé dekádě. Éra levných peněz je pryč a investoři do REITů čelí silným protivětrům. Vyplatí se tedy do těchto společností v aktuální situaci vůbec investovat?

1. Proč vysoké úrokové sazby REITům nesvědčí?

Úrokové sazby jsou pro nemovitostní sektor tím nejdůležitějším faktorem. Současná situace, kdy centrální banky (zejména americký Fed) drží sazby na víceletých maximech, dopadá na REITy hned ze dvou směrů:

A. Zdražování dluhu a refinancování

Nemovitostní byznys je extrémně kapitálově náročný a funguje na principu vysokého pákového efektu. REITy neustále nakupují nové nemovitosti a ty stávající spravují pomocí úvěrů a dluhopisů. Když úrokové sazby vzrostou, náklady na refinancování starého levného dluhu dramaticky stoupají. To přímo snižuje ukazatel FFO, ze kterého se počítají dividendy.

B. Silný trh práce dává Fedu volnou ruku

Trh práce zůstává nečekaně robustní. V poslední reportu vyšlo najevo, že trh práce vypadá poměrně stabilní, což pro Fed znamená jediné: nemá důvod spěchat se snižováním sazeb. Naopak se stále častěji skloňuje scénář, že sazby zůstanou „výše po delší dobu“ , přičemž ve hře pro tento rok je ještě jedno možné zvýšení. Pro REITy je toto nejhorší možný scénář, protože rychlý pokles nákladů na kapitál je v nedohlednu.

2. Dluhopisy jako tvrdá konkurence

Jedním z hlavních lákadel REITů byl historicky jejich dividendový výnos, který spolehlivě překonával výnosy z bezpečných aktiv. Dnes je ale situace jiná.

Americké státní dluhopisy nabízejí velmi atraktivní bezrizikový výnos. Investor si tak může položit jednoduchou otázku:

“Proč bych měl podstupovat tržní riziko, riziko volatility akcií a specifická rizika nemovitostního trhu u REITu s dividendovým výnosem 5%, když mohu získat téměř bezrizikový výnos kolem 4% až 5% na státních dluhopisech?”

Tento rozdíl (tzv. yield spread) se extrémně zúžil. Aby byly REITy pro investory opět atraktivní, musely by buď výrazně klesnout jejich ceny (což by vyhnalo dividendový výnos nahoru), nebo by musely klesnout výnosy dluhopisů. Dokud se tak nestane, kapitál bude přirozeně odtékat z dividendových akcií do bezpečných dluhopisových přístavů.

3. Není REIT jako REIT: Kde hledat výjimky?

Při analýze REITů se nesmí házet všechny do jednoho pytle. Dopad vysokých sazeb se napříč jednotlivými sektory zásadně liší:

- Kanceláře (Office): Tento sektor vykazuje extrémně vysokou citlivost na úrokové sazby. Aktuálně se jedná o velmi rizikovou oblast, kde se negativně potkává strukturální trend práce z domova s nutností drahého refinancování starších úvěrů při nízké obsazenosti budov.

- Datová centra a průmyslové nemovitosti: Zde je citlivost na sazby spíše střední. Výhled pro tento sektor zůstává velmi pozitivní, protože neutuchající poptávka tažená rozvojem umělé inteligence (AI) a e-commerce pomáhá majitelům bez problému držet ceny nájmů nahoře.

- Rezidenční bydlení: Citlivost na úrokové sazby je rovněž střední, ale výhled je stabilní. Paradoxně právě vysoké sazby hypoték ztěžují běžným lidem nákup vlastního bydlení, což je nutí zůstávat v nájmu a zajišťuje rezidenčním REITům stabilní obsazenost.

- Zdravotnictví (Healthcare): Tento sektor má nízkou citlivost na úrokové sazby a nabízí skvělou defenzivní příležitost. Demografický trend stárnutí populace totiž generuje stabilní a dlouhodobou poptávku po těchto nemovitostech bez ohledu na aktuální ekonomickou situaci.

Pokud tedy o investici do REITů uvažovat, je třeba se vyhýbat sektorům se strukturálními problémy (kanceláře) a zaměřit se na ty, které mají dostatečnou sílu zvyšovat nájemné tempem, které porazí inflaci, nebo na ty, které využívají tzv. triple net lease (neboli NNN smlouvy). Jde o dlouhodobé nájemní smlouvy, u nichž veškeré provozní náklady (daně z nemovitosti, pojištění budovy a běžnou údržbu) hradí samotný nájemce. Pro majitele nemovitosti (REIT) to znamená vysoce předvídatelný a stabilní cash flow, který je skvěle chráněný před inflací.

Můj pohled

Já aktuálně žádnou REIT společnost v portfoliu nemám, protože aktuální situace zvýšených sazeb prostě REITům nehraje do karet a myslím si, že se to v blízké době lepšit nebude. Kvalitní REIT společnosti jako takové mám rád a asi bych i s nějakou výraznou slevou nějaké nakoupil (jako např. $O ), ale stále mi u většiny nepřijde cena dost atraktivní. Když se například koukneme na index $VNQ, tak ten si od začátku roku připisuje solidních 10 %, přestože ekonomická situace hraje celkem proti němu.

Co vy? Máte nějaké REITy v portfoliu a dává vám smysl do nich dnes investovat?