30. června 2022, jsem nakoupil akcie ERSTE Bank za 24,09 € za kus. 1. února letošního roku, tedy po 7 měsících jsem je prodal za 34,90 € za kus. Dosáhl jsem tak zisku 44,9 % za 7 měsíců. Pokud bychom odečetli povinně zaplacené daně, vychází nám 38 % čistého zisku. Za mě jde o naprosto skvělý výsledek!

Někteří mě skrze tyto obchody považují za spekulanta, protože správný hodnotový investor drží své akcie hodně dlouho a já jsem je „spekulativně“ prodal už po půl roce. Ano, ale ve skutečnosti opravdu nejsem spekulant, protože o takový prodej nešlo.

Představte si situaci, že byste rozuměli nemovitostnímu trhu a díky tomu se Vám povede koupit byt, na kterém uděláte 10 % roční výnos z nájmu. Uvedeme si příklad. Koupíte byt za necelý 1 milion korun, k tomu ještě něco přidáte, abyste ten byt zrekonstruovali, celkově Vás tedy cena včetně rekonstrukce vyjde na 1 milion korun. Z takového bytu budete mít nájemné 100.000 Kč ročně, tedy čistý výnos z nájmu bude 10 %. To je opravdu krásná situace. Řeknete si, super investice, takovou budu držet až do důchodového věku. Mít 100.000 Kč ročně takhle navíc mi v důchodu pěkně pomůže, rozhodně to nebudu prodávat, 10 % výnos z nájmu je super situace.

Jenže nakonec Vám někdo řekne: „Je možné tento byt prodat i dráž, nechceš to zkusit nabídnout?“
a vy si říkáte „Asi ne, ale dobře, zkusím si dát inzerát.“  Inzerát si podáte, dlouho se Vám nikdo neozve, až jednoho dne se Vám ozve člověk, který Vám za byt nabídne 1,5 milionu korun.

V ten moment si řeknete: „WOW, 50 % nahoru, mám to prodat?“ Na tuto otázku se nedá úplně jednoznačně odpovědět, protože ve chvíli, kdy se Vám zvedne cena o 50 %, tím pádem Vám klesá výnos, protože vy nemůžete porovnávat nájem s tou cenou, za kterou jste to koupili, ale musíte to porovnávat s cenou, která je aktuální, protože jinak byste si tzv. lhali do kapsy, jak se říká. A co je další? Musíme se podívat na ten trh, jako celek a jak jsem zmínil na začátku, vy jste odborníci na nemovitostní trh a tak si uvědomíte, a zjistíte, že ve druhém městě se Vám nabízí další investiční příležitost, kde máte možnost zase koupit byt, lehce ho zrekonstruovat a celkové náklady na koupi bytu včetně rekonstrukce Vás opět vyjdou na 1 milion korun, a znovu z takového bytu budete mít 100.000 Kč nájem za rok, takže tam máte zase alternativní investici 10 % ročně.

A teď otázka: Má smysl prodávat původní byt a namísto něj koupit byt druhý? Ano, samozřejmě má, protože kromě toho, že na tom budete mít zisk 500.000 Kč, tak vy si můžete zvýšit i vaše cash flow neboli finanční tok. Vy, kromě toho bytu si můžete koupit ještě další 2 garáže, z nichž budete mít dalších 40.000 Kč ročně navíc. Tedy za stejné peníze, co máte v tom jednom bytě, nebo které můžete mít v tom druhém městě, tak v jedné situaci máte čisté cash flow 100.000 Kč ročně a v druhé situaci máte čisté cash flow 140.000 Kč ročně, tak proč zůstávat v té první variantě?

Když se na to podíváme z tohoto pohledu, tak by nikdo z nás tuto situaci nenazval spekulací, ale výborným obchodním skillem (schopností), doplněným o znalosti lokálního nemovitostního trhu.

U akcií ten obchodní skill samozřejmě moc nevyužijete, ani já osobně moc velký obchodní skill nemám. Ovšem znalost trhu je tu zcela zásadní. Kromě toho, že jsou akcie velmi cenově nestabilní a vysoce pohybující se nahoru a dolů, se může stát, že během pár měsíců něco tolik vyroste, že to už hodnotově ani nedává smysl, a proto místo toho má smysl investovat do něčeho jiného, co v ten moment dává hodnotově větší smysl.

Není to samozřejmě tak jednoduché, jako u nemovitostí, protože spočítat si nájemné vůči kupní ceně zvládne asi každý. Udělat si ale kvalitní analýzu akciové společnosti je nesrovnatelně komplikovanější. Principiálně je to ale úplně stejné, jako prodat nemovitost draze a koupit jinou levně. Totiž, když já jsem tehdy prodal tu akcii ERSTE, tak jsem si ty peníze nenechal a místo toho jsem stejně jako u koupě té nemovitosti, koupil jinou akcii.

Pozn. Toto není investiční doporučení, neinvestujte do ničeho, čemu nerozumíte!

Konkrétně jsem místo ERSTE koupil Raiffeisen BANK (dále jen RB). Když se na to podíváme, jde o velmi podobné banky, obě se nachází ve střední Evropě.

ERSTE v tu dobu měla rentabilitu vlastních aktiv (ROE) zhruba 10,3 %, což je dost pěkné na banku, ovšem RB měla v ten moment ROE 12,4 %.

Čistá marže z úroků a poplatků činila u ERSTE 20 %, kdežto u RB to bylo 28 %.

Cena akcie vůči zisku, který je ta akcie schopna vygenerovat, byla 7násobná, zatímco u RB byla pouze 2,5násobná, tedy mnohem levnější.

Růst vlastního kapitálu (VK) u ERSTE rostl 5,5 % ročně a jak vidíme, tak u RB byl růst VK 7,3 % ročně.

Cena k účetní hodnotě (P/B) byla u ERSTE zhruba o 10 % menší, než jaká je účetní hodnota. Zatímco P/B u RB bylo o 70 % menší, než jaká je účetní hodnota.

S čistou dividendou na tom ERSTE byla taky dobře, 3,34 %. RB měla opět více a to 5,4 % čistou dividendu.

Co se týče skupování vlastních akcii, což akciovky mohou také mezi sebou dělat, tak ERSTE skupovala průměrně za 2,4 % ročně, kdežto RB průměrně za 4 % ročně. Tohle číslo nemá cenu počítat nějak zvlášť přesně, ale je potřeba si udělat nějaký průměr za delší dobu, protože jeden rok to může být 5 %, další pak třeba vůbec nic, tudíž je třeba sledovat dlouhodobější průměr.

Nakonec se dostáváme k ceně akcie ERSTE, právě proto, že v ten moment vyrostla o těch 45 %, jak jsem již zmínil na začátku textu, tak se v ten moment obchodovala stále dobře, ale pouze o 10 % levněji, než jaká byla její obvyklá cena. Zatímco mezitím RB, kde její investoři byli dost vystrašení válkou na Ukrajině a celkovou situací s Ruskem, protože RB mám 25 poboček na Ukrajině a v Rusku, v ten moment se akcie obchodovala o 50 % levněji, než za kolik se obchoduje normálně, vzhledem ke svým ziskům.

Pokud byste si říkali, že jsem měl jen štěstí, že se to jen tak nepovede, tak to není úplně pravda. Za poslední 3 roky porážím průměrné akcie o 8,84 %, takže ve finále se mi to za 3 roky daří poměrně často.

Pokud byste chtěli vědět nějaké bližší informace o tom, kdy a jaké akcie kupuji, tak se můžete podívat na moje stránky Herohero.cz, kde dávám informace o tom, co přesně kupuji, proč jsem se tak rozhodl, jakou to má fundamentální analýzu, jaké jsou tam ukazatele a další. Jako uživatel Herohero.cz tam ještě navíc máte možnost konzultace se mnou až 60 minut za rok, takže pokud by Vás cokoli zajímalo, můžete se na těchto stránkách na mě obrátit.

Pokud za tuto službu nechcete platit, doporučuji se podívat na mé webové stránky https://danielholanek.cz/portfolio-2/, kde tyto informace naleznete také, ovšem s lehkým zpožděním.

Pokud by Vás webové stránky ani tak neoslovily, nebo byste se mne chtěli na cokoli zeptat mimo Herohero.cz, tak mi napište na e-mail dan.holanek@gmail.com.