V dnešním exkluzivním rozhovoru se společně s Michalem Jaloveckým zabýváme stavební činností, kde si zhodnotíme dosavadní problémy, a to včetně růstu ceny materiálu a sazeb. V druhé části se pak zaměříme na investice a investiční strategii, kde bude řeč o ČEZu, KB, Pilulce a dalších.

Mým dnešním hostem je CEO ve společnosti ES Sp.z o.o. (stavební společnost) a zároveň aktivní investor Michal Jalovecký.

Můžete se nám v krátkosti představit?

Pokud se mám krátce představit, při studiu univerzity jsem začal podnikat, aktuálně mám ze sebou jako podnikatel 4 úspěšné podnikatelské exity a již 17 let vedu pro holding Ekonomické stavby společnosti v Polsku.

Tyto společnosti jsem v Polsku postupně založil a zabýváme se kromě výstavby rodinných domů, také půjčováním peněz (na které máme licenci bankovního dozoru KNF). Dále se zde zabýváme také pronajímáním kancelářských a komerčních prostorů.

Co se týká mých koníčků, mám rád vytrvalostní sport, hlavně dlouhý triatlon.

Rád bych se s vámi dnes pobavil o stavební činnosti. Rok 2022 je již za námi, můžete nám ho nějakým způsobem zhodnotit z pohledu na stavební činnost? O kolik více či méně se v minulém roce stavělo? Přetrvávají vysoké ceny materiálů?

Rok 2022 bych hodnotil jako schizofrenní. Obratově jsme jako firma rostli, což bylo dáno rekordním počtem staveb a dle posledních informací od našich účetních bude nárůst obratu o více než 30%. Bohužel prodeje nových domů především v druhé polovině roku výrazně poklesly.

Hlavním důvodem tohoto poklesu prodejů byly úrokové sazby začínající na dvouciferné desítce a bohužel i 11% bylo vcelku běžné viděné číslo. K tomu se přidalo zdražování materiálů, což spoustu klientů odradilo od stavby rodinného domu.

Nicméně poptávka od podzimu roste a poslední 3 měsíce je vyšší než před rokem. Navíc díky tomu, že polská vláda na rozdíl od české pochopila, že nemůže nechat průmysl úplně padnout, tak chystá změny co se hypotečního trhu týká. To se projevilo v lednu oživením a klienti se pomalu začali vracet na obchodní schůzky.

Špatnou zprávou je nicméně další lednový nárůst cen základních materiálů, především pórobetonových tvárnic a střešních tašek. Oboje je bohužel energeticky náročné na výrobu a z tohoto důvodu výrobci zvedají ceny.

Rušili někteří lidé výstavby nových domů v rámci náročného prostředí roku 2022? Pokud ano, jedná se o nějaké větší procento?

Klienti naštěstí chápou, že ceny na trhu rodinných domů jsou pořád výrazně nižší než u bytové výstavby a díky tomu od smluv neodstupují. My jsme samozřejmě museli zvyšující se ceny materiálů promítnout do výstavby, ale protože se navýšení pohybuje v únosných mezích okolo 10% tak to klienti až na výjimky přijali.

Odstupy klientů od stavby v minulém roce tvořily zhruba 2% z celkového množství domů, což je takové běžné číslo.

Na vašem Twitteru jste před pár měsíci napsal:

V srpnu stavební úřady vydaly 7 425 stavebních povolení. Meziročně je to o 9,1 % méně. Orientační hodnota stavebních povolení meziročně klesla o 6,3 %.

Je to zapříčiněno vysokými sazbami nebo vidíte problém i jinde?

Hlavním důvodem poklesu vydaných stavebních povolení byla prakticky nemožnost naplánovat si pevný rozpočet z důvodu neustále stoupajících cen materiálů na stavbu. Tedy kdo nemusel, zastavil přípravu a vyčkával.

Sazby se přidávaly až postupně a byl to spíše sekundární důvod, navíc spousta klientu vloni zvládla zafixovat podmínky hypoteční smlouvy s bankou ještě před růstem sazeb a nebo brala hypotéku na celou investici, tedy pozemek plus dům a tak se jich zvýšení netýkalo.

Máte nějaký odhad nebo výhled na rok 2023? Mohla by poptávka po výstavbě domů růst?

Jak jsem předeslal, poptávka roste zhruba od září. Přeci jen bydlet musíme všichni. Navíc jak začaly růst nájmy, spousta našich potenciálních klientů si uvědomila, že nájem není dlouhodobé řešení. Ono když se v krátké době několikrát stěhujete, chcete zakotvit. Tedy poptávka je, zásadní bude situace na trhu, tedy hlavně co se sazeb týká.

Nyní bych se podíval na vaši investorskou kariéru, kterou prozatím znám pouze prostřednictvím Twitteru. Zde vnímám, že máte očividně zálibu v investování do českých akcií. Do kterých konkrétně investujete a jaké proto máte důvody?

Já jsem konzervativní investor Buffettovského typu :-) Tedy nečekám vysoké zhodnocení ve vyšších desítkách procent, zajímá mne jít krok po kroku z roku na rok a tvořit si postupně nějaké to své důchodové portfolio.

Tedy co vydělám v podnikání, tak se snažím rozumně zhodnocovat. Důvod proč investuji hlavně do tuzemských akcií je jednoduchý.

S investováním jsem začal v roce 2017 a nejprve mi šlo čistě o to, pochopit, jak se ta hra hraje. Protože jsem hodně vytížený, rozhodl jsem se pro začátek nekomplikovat si situaci a vybral jsem si pražskou burzu. Přeci jen co se týká informací, tak jsou u místních titulů dostupnější. Navíc se člověk dostane často k detailům, které u zahraničních akcií vůbec nemáte šanci získat.

Co se týká mého investičního profilu, mám rád starou ekonomiku, mj. jsem třeba od začátku věřil Danielu Křetinskému, že jeho sázka na uhelné elektrárny se ukáže dříve nebo později jako skvělý tah. Tedy vybírám si akcie jako ČEZ, kterého mám v portfoliu přes 40% a nakupovat jsem ho začal někde okolo 500Kč. Hlavním důvodem bylo, že sleduji dlouhodobě Michala Šnobra a dávalo mi velkou logiku co říkal o tom co energetiku čeká a kam se tato akcie musí dostat.

Dále mám velký kus v bankách. Před deseti lety v době finanční krize byly banky v našem regionu vítězem. Pamatuji si dodnes jak si s námi hrály jako kočka s myší a ne jinak to bude i nyní. Banky jsou téměř v každé krizi vítěz a navíc ty naše jsou kapitálově velmi silné.

Pokud to mám krátce rozebrat, tak u Komerční banky se mi líbilo jak jí během covidu hezky narostl účet nerozděleného zisku. Sázel jsem tedy na pěknou dividendu, kterou tady SOGE nebude chtít dlouho nechat ležet. Korporace si vždycky chce stáhnout zisk k sobě jakmile to jde :-)

Dále mám docela velkou pozici v Monetě. To je podle mě výborně fungující banka, vyplácí slušnou dividendu a navíc teď bude zajímavé sledovat jak si jí tři velcí hráči naporcují. Prostě super lístek do první řady :-)

Co se týká, třetího bankovního titulu na české burze, tak z Erste jsem asi nejméně nadšený, dividenda by se mi líbila větší, navíc je daněna v Rakousku, to znamená více než u nás. Je to taková trochu diverzifikace bankovních titulů, když se tento titul chová často jinak než Moneta a Komerčka, které jsou vnímané jako čistě české tituly.

A pak mám několik okrajových titulů, ke kterým se možná dostaneme…

Na Twitteru jste také napsal: INKASOVANÝ zisk z mého akciového portfolia za loňský rok je 8,7% čistého. To je slušný výkon! Naše investory však bude zajímat jedno, jak jste toho dosáhl? Jaká je vaše investiční strategie?

Částečný návod jak jsem toho dosáhl, je v mé předchozí odpovědí. Před časem jsem zveřejnil na twitteru jakými pravidly se řídím. Jedno z nich je, že z výběru zisků nikdo nezchudl.

Tedy jednak sázím převážně na dividendové tituly s long strategií, což je báječné cvičení trpělivosti, ale protože mě ta hra musí také bavit, tak si zhruba s 15% portfolia hraju. Snažím sledovat co se děje na trhu, predikovat vývoj a podle toho nakupovat a prodávat během roku.

Z loňských spekulací mi díky válce na Ukrajině vyšla sázka na Zbrojovku, kterou jsem kupoval poté co vyklesala, byl tam nějaký odkup většího balíku akcií, které jí v ten moment ocenilo níže. Prodával jsem v den napadení Ukrajiny a trefil jsem téměř ATH. Také se mi během roku povedlo několik krátkodobých spekulací na Photon Energy.

Viděl jsem také, že jste investorem Pilulky. Čím je pro vás Pilulka zajímavá?

Ty důvody proč jsem šel do úpisu byly vlastně dva. Jednak si myslím, že jsou kluci Kasovi úspěšní podnikatelé, kteří vědí co dělají a mají za sebou už minimálně jeden výborný exit (a navíc jsou to běžci :-) ).

Druhak pak také věřím Jardovi Šurovi, který nejen jako investor do akcií ví co dělá a pokud tam drží přes 5%, je to pro mě signál, že to může být zajímavé.

Jinak já to vnímám hlavně jako VC investici na delší čas. Proto se k tomu stavím velmi konzervativně a pozice tvoří méně než 5% mého portfolia. Mimochodem před koncem roku jsem byl připraven přikupovat, ale mezitím zřejmě přišel po slušných výsledcích odraz ode dna a tak jsem zůstal u sledování.

Dále jsem zahlédl, že jste u příspěvku Radovana Vávry (o dluhopisech) napsal: 

Považuji se být bystrým investorem, ale zamykat se do dluhopisů nebudu, za rok dám vědět Radovane.

Proč se dluhopisům vyhýbáte? Mátě nějaký specifický důvod nebo dokážete zhodnotit peníze lépe jinou cestou?

Já popravdě dluhopisům jednak do detailu moc nerozumím a hlavně vidím v současnosti zajímavé příležitosti na akciovém trhu, tak se spíše budu držet tímto směrem, kde se cítím být pevnější v kramflecích.

Z investorského hlediska - Zaměřujete se i na zahraniční akcie? O tom jsem vás zatím moc psát nikde neviděl.

Já mám nějakou strategii do budoucna, ale zatím je to otázka dalších let, proto se zahraničím nerozptyluji.

Jelikož se zabýváte výstavbou domů - Směřujete tímto směrem i nějaké investice? Pokud ano, kam?

Obecně se dá říci, že větší část mého důchodového portfolia tvoří premiové nemovitosti. Mám rád prémiové lokality, kde je například problém další výstavby, tedy třeba stavební uzávěra, nebo omezený prostor jako třeba centrum Prahy, nebo horská střediska.

Vždycky když začnu mít v akciích moc peněz a otevře se na trhu dobré nákupní okno, tak ty peníze přesunu do nemovitostí. Přeci jen počet hektarů na planetě je omezený a tak uložit prostředky do nemovitého majetku považuji z dlouhodobého hlediska za nejlepší.

• Líbil se vám tento rozhovor? Pokud ano, tak nás nezapomeňte sledovat, dnešním exkluzivním hostem byl Michal Jalovecký. 

Upozorňuji, že se nejedná o finanční poradenství. Každá investice musí projít důkladnou analýzou.